[저자소개]

김예림

법률사무소 스마트로 대표 변호사
대한변호사협회 인증 재개발·재건축 전문 변호사로 재개발·재건축을 비롯해 도시개발사업, 지역주택조합 등 부동산 소송을 전문적으로 수행하고 있다. 그 밖에도 ‘종중’에 관해 법전문성을 갖춘 몇 안되는 변호사로 손꼽히고 있다. 최근에는 SBS 좋은아침 하우스 프로그램에서 김예림 변호사의 헬프미 하우스 코너를 진행하고 있다. 언론기사에서 어렵지 않게 이름을 찾아볼 수 있는 실력 있는 변호사다.

현 법률사무소 스마트로 대표 변호사/서울시선거관리위원회 선거방송토론위원/의왕시의회 법률고문/한국논리학회·한국윤리학회 자문변호사/용산·성동·수서경찰서 자문 변호사 전 법무법인 정향/전 중원법률사무소/전 서울시의회 입법담당관실/전 국민권익위원회 중앙행정심판위원회 

정태식

법률사무소 스마트로 대표 변호사
대한변호사협회 인증 재개발·재건축 전문 변호사로, ‘법률사무소 스마트로’를 운영하고 있다. 재개발·재건축 외에도 다양한 부동산 관련 자문 및 소송을 수행한 경험을 갖고 있으며, 특히 부동산 금융과 소규모주택정비사업, 집합건물 재건축, 공동주택 하자소송 등에 남다른 경험과 실력을 갖추고 있다.

현 법률사무소 스마트로 대표변호사/현 서울지방변호사회 중소기업 자문변호사단
전 법무법인 태율/전 중원법률사무소  

 목 차

1. 재개발 현금청산자가 알아야 할 재개발 현금청산 기초 상식
우리 동네가 재개발된다는데 재개발이 무엇인가요?
대표적인 도시정비사업인 재개발
재개발과 재건축의 차이는?
재개발은 어떻게 진행되나요?
기본계획수립부터 청산까지, 재개발 사업의 절차
조합이 설립되면 조합은 행정주체로 취급된다
현금청산, 조합과는 다른 배 타기
재개발은 사업에 반대하더라도 조합원으로 의제된다
도시정비법과 (표준)정관 등에 따라 현금청산자가 된다
현금청산은 늘어날 수밖에 없다
서울시의 재개발·재건축 보상금 확대 계획
덜 주려는 조합과 더 받으려는 현금청산자
현금청산 대책위원회는 필수다?
재건축은 매도청구소송, 재개발은 곧바로 소송은 안 된다
재개발 현금청산, 전문 변호사가 절대적으로 필요하다
현금청산자의 조합에 대한 권리·의무들

2. 도시정비법의 개정과 재개발 현금청산 필수 상식
나에게 적용되는 도시정비법 파악하기
도시정비법의 개정과 부칙에 따른 구체적 적용 법률
개정법의 내용 외에도 개정법의 부칙이 중요하다
흐름으로 파악하는 현금청산에 관한 내용 변화
2002. 12. 30. 제정 도시정비법(법률 제6852호) ‘도시정비법 제47조’
2012. 2. 1. 개정 도시정비법(법률 제11293호) ‘도시정비법 제47조’
2013. 12. 24. 개정 도시정비법(법률 제12116호) ‘도시정비법 제47조’
2017. 2. 8. 전부 개정 도시정비법(법률 제14567호) ‘도시정비법 제73조’
최근 국회를 통과한 도시정비법
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 첫 번째
분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?
불성실한 분양통지는 안 된다
분양신청기간과 도시정비법에 따른 분양신청기간의 연장
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 두 번째
분양신청을 했는데 지금이라도 철회하고 싶어요
시기의 제한 없이 분양신청을 철회할 수 있는 것은 아니다
예외적으로 분양신청기간 종료 후 철회가 허용되는 경우
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 세 번째
분양신청은 했는데 분양계약을 체결하고 싶지 않아요
동·호수 추첨권은 조합원의 기본적 권리이다
분양계약 미체결자는 조합이 정관으로 특별히 정한 경우에만 현금청산자가 된다
조합이 분양계약체결 자체를 요구하지 않은 경우에도 현금청산자가 되나?
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 네 번째
인가된 관리처분계획에 따라 제외되는 경우
너무 좁은 토지의 의미는 불분명하지 않다
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 다섯 번째
5년 재당첨 제한 모르다가 나도 모르게 현금청산된다
조합원 분양을 받은 경우는 최초 인가받은 관리처분계획서를 기준으로 한다
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 여섯 번째
법 제39조에 따른 조합원 지위 양도제한과 현금청산0
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 일곱 번째
현금청산자로부터 양수한 자도 현금청산자로 취급된다

3. 재개발 현금청산에 적용되는 토지보상의 원칙들
재개발 현금청산, 청산금은 어떻게 정해지나요?
재개발 현금청산에는 토지보상법이 준용된다
개발이익 배제의 원칙 등 손실보상금 산정 원칙들
재건축과 달리 재개발은 개발이익을 배제하고 보상한다
정당보상의 원칙에 반하지 않는다는 헌법재판소의 판결
형평성 문제도, 보상금으로는 종전처럼 살기 어려워요
재개발 보상 소송, 국제戰으로 번지나?
공시지가 기준 보상과 비교표준지의 선정
토지보상의 첫 단추라고 볼 수 있는 비교표준지 선정
용도지역과 이용상황 등 비교표준지 선정을 위한 원칙들
일시적이거나 불법형질변경에 따른 이용상황
감정평가서상 비교표준지 선정 이유의 기재 정도
준도시지역과 일반상업지역은 다르다, 위법한 비교표준지 선정 사례들
감정평가법에는 규정된 실거래가 보상의 예외
손실보상은 언제를 기준으로? 손실보상의 기준시점
기준시점에 따라 크게 달라질 수도 있는 손실보상
토지보상법 제67조에 따른 가격시점, 협의 또는 재결 당시
실무에서도 종종 혼동을 겪는 재개발 현금청산 가격산정 기준시점
보상금 산정에도 일정한 공식이 있다
수학 공식처럼 정확한 값을 계산할 수는 없지만 토지보상에도 공식이 있다
공시지가기준일과 시점수정, 지가변동률 또는 생산자물가지수를 반영한다
지역적 특성을 고려하는 지역요인의 반영
대상토지의 개성을 반영하는 개별요인의 반영
가로조건과 접근조건이란?
감정평가서상 개별요인의 기재 정도
기타가 아니라 핵심, 보상금 산정의 오메가 기타요인
기타요인이 참작될 수 있도록 모든 노력을 다해야 한다
수용되지 않은 토지만으로는 토지 사용이 어려울 때
직접적인 수용대상은 아니지만, 잔여지 보상
잔여영업시설 보상
잔여지와 잔여영업시설의 판단 기준
잔여지와 잔여영업시설의 입증책임, 조합에게 청구해야 한다
잔여지 보상 청구권은 이행기의 정함이 없는 채무다

4. 영업손실을 보상하는 영업보상의 대상과 내용
재개발 사업에 따른 영업보상
영업손실보상의 대상이 되는 영업의 종류
적법한 장소에서의 영업과 세부 개념
영업보상에서 제외되는 무허가 건축물의 개념
적법한 장소를 판단 짓는 불법형질변경
물건을 쌓아 놓는 행위가 절대적으로 금지된 장소와 허가를 요하는 장소
인적·물적시설을 갖춘 영업, 실질적 판단의 필요성
인적·물적시설의 구비 여부는 객관적으로 결정한다
계속적으로 행하는 영업에는 계절성 영업도 포함될 수 있다
자유영업이 아닌 이상 관계법령에 의한 허가 등을 받아야 한다
무허가 영업손실보상에 관한 특례, 이전에 소요되는 비용 및 감손상당액
토지 및 건축물의 인도와 영업손실보상금의 지급시기
영업보상은 재결절차 거칠 필요 없이 직접 청구할 수 있나?
영업보상의 내용, 휴업보상과 폐업보상
재개발 영업보상의 대다수는 휴업보상이다
휴업보상은 4개월 이내, 2년 내 실제 휴업기간 보상
감정평가를 통한 휴업보상액의 평가방법, 영업이익이 관건
영업의 특수성에 따른 휴업기간의 연장 가능성, 유의미한 증액도 가능하다
폐업보상이 이루어지는 경우는 극히 드물다
폐업을 원한다고 폐업보상이 이루어지는 것은 아니다
토지보상법 시행규칙 등에 따른 폐업보상액의 평가방법
동일 영업을 재개하면 폐업보상액은 환수된다
영업의 폐지와 휴업의 구별 기준은? 이전가능성을 본다

5. 재개발 현금청산, 도로와 건물 등 보상
도로는 감액평가하는 도로와 정상평가하는 도로로 구분된다
도로는 무조건 3분의 1로 감액평가한다?
「사도법」 제2조의 정의에 따른 사도법상의 사도
사실상의 사도의 개념
재개발에서 도로 보상은 사실상의 사도가 많다
재개발 도로 보상평가, 사실상의 사도가 대다수
토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위해 설치
토지 소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로
대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
그 밖에 정상평가 하는 도로의 부지
재개발 현장에 무수히 많은 건축물 등의 보상
이전비 보상과 취득비 보상
원가법에 따른 건축물 평가와 주거용 건축물의 특례
무허가 건축물과 위법 건축물의 보상평가
무허가 건축물도 보상받을 수 있나요?
단순 무허가를 넘는 위법 건축물은 보상 대상이 아니다
마땅한 처리 규정이 없는 재개발 지역 내 종교시설
종교시설과 조합 등 사업시행자 사이의 분쟁의 소지
서울시가 마련한 종교시설 처리방안
여전히 계속되는 입장 차이
공장은 특수설비의 보상이 중요하다
공장은 별도평가를 이끌어 내야 한다
특수설비의 이전비 보상, 꼼꼼하게 챙기자

6. 현금청산자도 받을 수 있는 주거이전비, 이사비, 이주정착금

재개발 세입자 등에 대한 정책·사회적 배려
정책적 배려와 사회보장적 차원의 지원
주거이전비 등을 포기하는 협의도 가능할까?
재개발과 달리 추가 보상이 없는 재건축
서울시의 단독주택 재건축 세입자 보상에 관한 대책
주거이전비와 이사비, 현금청산자도 받을 수 있다
건축물 보상 외에 주거이전비와 이사비도 받을 수 있다
동산의 이전에 필요한 비용, 이사비 보상
실제 이전할 동산의 유무나 다과가 이사비 산정의 기준은 아니다
주거이전비 못 받는다고 이사비까지 못 받는다?
조합원 겸 세입자는 주거이전비 지급 대상이 아니다
일정 기간 거주한 무허가 건축물의 세입자에 대한 특례
주거이전비 등 지급의무와 명도의무는 동시이행 관계?
서울행정법원의 판결
인천지방법원 재판부의 상반된 판결
최근의 고등법원 판결의 의미
소유자와 세입자의 주거이전비와 거주요건의 구비 여부
세입자의 경우에는 거주요건을 요구하지 않는다
자신의 선택으로 ‘이주 후’ 현금청산자 됐다면?
주거이전비 산정 기준시기는 ‘사업시행인가 고시가 있은 때’
조합은 주거이전비와 이주비의 이행청구를 받은 다음 날부터 지체 책임을 진다
이주정착금
생활의 근거를 상실하는 자에 대한 이주대책과 이주정착금
이주대책을 시행해도 정착금은 별도로 지급될 수 있다
이주정착금은 금액보다는 지급 여부가 주로 다투어진다

7. 재개발 현금청산금 산정을 위한 협의절차
청산금 산정의 출발점, 협의
토지보상법의 협의절차까지 거칠 필요는 없다는 판례
보상협의(합의)의 성격은 사법상 매매 내지 계약의 실질을 갖는다
감정평가업자 추천을 명문으로 정한 도시정비법
도시정비법상 감정평가사 추천
도시정비법에 따른 현금청산자의 감정평가사 추천권
감정평가사 교체를 요청할 권리까지 있는 것은 아니다

8. 재개발 현금청산, 수용재결과 이의재결, 협의가 안 될 때
수용재결과 이의재결 개관
재결전치주의의 적용을 받는 재개발 현금청산
도시정비법의 개정으로 재결신청 청구가 없어도 조합은 지연이자를 부담한다
조합 등 사업시행자가 신청하는 수용재결
현금청산자의 강력한 압박수단, 조속재결 신청의 청구
협의가 성립하지 않는 경우에는 조합이 보상대상에 제외한 경우도 포함된다
현금청산 기간 만료 이전에 재결신청의 청구가 허용되는 예외적인 경우
개정 도시정비법의 적용을 받지 않는 경우 토지보상법에 따른 지연이자
수용재결의 과정과 논점들
재결신청서의 공고·열람과 의견서 제출
수용재결에 대한 불복은 이의재결 또는 소송으로 한다
토지수용위원회 업무량 급증으로 재결은 수개월 이상 걸린다
현금청산자는 이의를 유보하고 공탁금을 수령해도 된다
이의유보는 명확히 하는 것이 좋다
공탁금 수령과 명도는 관계가 없다
수용재결 후 보상협의를 하는 것도 허용될까?
수용재결 후 협의가 이루어졌다면 재결의 무효를 들어 소유권 이전등기의 말소를 구할 수 없다
이의재결의 과정과 논점들
수용재결서를 받은 날로부터 60일 내에 이의신청을 한다
이의재결은 확정판결과 동일한 효력이 있다
이의재결 공탁금 수령에 대한 이의유보는 별개다
(수용)재결의 실효와 지연가산금
조합이 (수용)재결이 정한 보상금을 지급하거나 공탁하지 않는 경우
재결이 실효되면 재결신청도 효력을 상실한다
재결의 실효와 지연가산금 발생의 문제

9. 보상금 증액소송
보상금 증액소송, 재결로도 안 될 때
2019년 7월 1일부터 증액소송 제소기간이 늘어난다
재개발 현금청산 소송, 반드시 전문 변호사 선임해야 한다
변호사 느지막이 선임해도 괜찮다?
현금청산금 증액소송에서 지연가산금을 청구할 수도 있다
지연가산금을 직접 규정하고 있는 개정 도시정비법
소촉법상 법정이율 연 15%, 20%, 12%가 적용되는 경우
특별한 사정이 있는 경우 지연가산금이 발생하지 않는다
여러 보상 항목 중 일부만 불복하는 것도 가능할까?

10. 재개발 현금청산 레벨업 특별 논점
조합원 지위 상실과 이주비 이자 반환 여부
조합원 지위 상실 전의 이주비 이자를 반환할 필요는 없다
조합원 지위를 상실한 이후부터는 이주비 이자 부담한다
정보공개청구
현금청산자도 관련 서류의 자료 열람·등사를 요청할 수 있다
열람·복사의 방법을 특정하지 않은 정보공개청구3
휴대전화번호 정보공개의 문제
현금청산자가 되는 유형에 따른 청산금 지급의무 발생일
분양신청을 하지 않거나, 신청기간 종료 전에 철회한 경우
조합이 분양신청기간을 연장한 경우
분양신청기간 종료 후에 분양계약을 체결하지 않은 경우
조합이 분양체결기간을 연장한 경우
청산금 지급기일과 지연이자
개정 도시정비법에 따른 청산금 지급기한
2013. 12. 24. 이전에 조합설립인가 신청을 받은 경우
2013. 12. 24. 이후에 조합설립인가신청을 하고(부칙 제12116호제4호), 2018. 2. 9. 이전에 관리처분계획인가 신청을 한 경우
2013. 12. 24. 이후에 조합설립인가신청을 하고, 2018. 2. 9. 이후에 관리처분계획인가 신청을 한 경우(부칙 제14567호 제18조)
이행지체와 정관과 도시정비법에 따른 지연이자
정관과 도시정비법에 따른 지연이자

재개발 현금청산자의 조합원 지위 상실
현금청산자가 되면 조합원 지위를 상실한다
현금청산자 대상 명도소송
협의가 성립된 경우에는 동시이행관계에 놓인다
수용절차에 의할 경우에는 청산금 지급이 선이행되어야 한다
청산금 이외 이주정착금 등의 지급과 동시이행의 항변
주거이전비·이사비를 받을 때까지 거절할 수 있다는 최근의 판례
조합원의 인도 거부와 손해배상
관리처분계획인가 이후에 조합원이 인도를 거부하는 경우
현금청산자에 대한 명도소송과 신의칙 항변
신의칙에 따라 명도를 인정하지 않은 하급심 판결
현금청산자가 조합의 사업비를 부담해야 하나?3
원칙적으로 현금청산자는 사업비 부담의무가 없다
현금청산대상자는 언제부터 의사정족수 산정에서 제외되는가?
현금청산자도 의사정족수에 포함되는 건가요?
공유관계 등 조합원 지위와 현금청산
공유관계에서는 대표조합원을 선출해야 한다
대표자를 선정하지 않고 각각 의사표시하는 경우에는?
종전자산 평가액이 낮은 경우 살펴보아야 할 것들

부록
조합원 지위 양도 한눈에 알기
도시정비법 개정과 조합원 지위 양도
재건축 현금청산자의 감정평가 등 대응요령 A to Z
재건축 현금청산, 이것만 알면 성공한다
소규모주택정비법상 현금청산 등 관련 규정
소규모주택정비법은 무엇이고 어떻게 개정되어 왔나?
소규모주택정비법상 사용·수익 현금청산 등에 관한 규정