Chapter 1 직장인들이 부족한 연봉을 공매로 채우기 시작하다 01 이 과장 일행이 부족한 월급으로 내집 마련과 노후를 걱정하고 있다 040 02 이과장과 홍대리가 부족한 연봉을 공매로 채우기에 도전하다 044 Chapter 2 공매가 뭐고, 어떠한 장점으로 직장인이 공매를 선호하나? 01. 공매는 어떠한 장점이 있기에 직장인들이 선호하나? 048 ㆍ 공매는 어떠한 장점이 있는 가? 049 02. 공매는 어디서 어떻게 진행되고 있나? 052 ㆍ 자산관리공사의 공매대행 또는 직접공매 053 ㆍ 국세청, 지방세무서, 지방자치단체(시?군?구청 등), 정부기관 등] 등의 공매 053 ㆍ 국민건강보험, 국민연금보험, 고용 ? 산재보험 등의 공매 053 ㆍ 정부투자 공기업 등의 공매 054 ㆍ 금융권 및 기업 등의 공매 054 ㆍ 이용기관 등의 공매 054 ㆍ 예금보험공사(공적자금운영)(www.kdic.or.kr) 054 ㆍ 정리금융공사(www.rfc.or.kr) 055 ㆍ 나라신용정보(www.naracredit.com) 055 ㆍ 농협자산관리공사(www.acamco.co.kr) 055 ㆍ 산림청의 공매 056 ㆍ 신탁회사 등의 직접공매 057 ㆍ 각 금융기관보유 부실재산 정리를 위한 직접공매 057 ㆍ 개인기업 등의 비업무용자산을 정리를 위한 직접공매 057 Chapter 3 공매의 종류와 매각절차, 그리고 경매와의 차이점은? 1. 공매물건은 어떠한 것이 있나요? 060 ㆍ KAMCO 공매대상물건과 매각방법 061 ㆍ 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법 062 ㆍ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매 063 2. 입찰자 입장에서 본 공매ㆍ경매 입찰 및 매각절차도 064 ㆍ 공매와 경매에서 물건 선정 후 입찰가를 결정 방법 064 ㆍ 공매물건 낙찰 받고 잔금납부 및 배분까지 마무리 되는 과정 066 ㆍ 경매물건 낙찰 받고 공매와 같이 마무리 되는 과정 066 3. 공매와 경매는 어떠한 차이가 있나요? 067 ㆍ 공매는 무엇을 의미하나요? 067 ㆍ 이번에는 경매가 궁금하네요 067 ㆍ 공매와 경매는 이런 차이가 있습니다 068 Chapter 4 공매 소액투자가 가능하다? 3,000만원 투자해서 2,000만원 번다는 1. KAMCO 온비드사이트 이용방법과 공매물건 검색 071 ㆍ KAMCO 온비드(Onbid)에서 어떤 일을 하고 있나? 071 ㆍ 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록절차 073 ㆍ 온비드에서 입찰대상 공매물건 검색방법 073 2. 다세대주택 일부지분을 2,900만원에 사서 2,000원 벌기 077 ㆍ 지분공매 물건의 사진과 주변 현황도 078 ㆍ KAMCO 지분공매(8분의 1) 입찰정보내역 079 ㆍ 지분공매 입찰대상 물건분석표 080 ㆍ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 081 ㆍ 재개발로 인한 분양자격 유무와 매수인의 건물인도청구 및 부당이득 081 ㆍ 낙찰 받고 다른 지분권자에게 바로 매각한 사례입니다 082 3. 수원시 엘링다세대주택에 2,000만원 투자해서 2,100만원 벌기 083 ㆍ 엘링다세대주택의 사진과 주변 현황도 084 ㆍ 공매 입찰정보내역 물건분석 085 ㆍ 이 다세대주택은 3명이 입찰에 참여했다 086 4. 안산시 오피스텔에 2,330만원 투자해서 1,430만원의 양도차익이 발생하다 087 ㆍ 강희그랜드오피스텔의 사진과 주변 현황도 087 ㆍ 공매 입찰정보내역 물건분석 088 ㆍ 강희그랜드오피스텔을 이순신이 3대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받다 089 5. 수원시 우림빌라에 2,070만원에 투자로 1,940원의 양도차익 090 ㆍ 우림빌라의 사진과 주변 현황도 090 ㆍ 공매 입찰정보내역 물건분석 091 ㆍ 이 우림빌라는 3명이 입찰에 참여했다 092 6. 대전시 다세대주택을 시세보다 1,200만원 싼 3,850만원에 낙찰 받다 093 ㆍ 다세대주택의 사진과 주변 현황도 093 ㆍ 공매 입찰정보내역 물건분석 094 ㆍ 이 다세대주택은 이정선이 단독으로 낙찰 받았다 095 7. 부산에 있는 아파트에서 6,100만원에 낙찰 받아 수익을 올린 사례다 096 ㆍ 아파트의 사진과 주변 현황도 096 ㆍ 공매 입찰정보내역 물건분석 097 ㆍ 부산에 있는 아파트를 정 소령이 3대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다 098 Chapter 5 공매로 내집 마련하면서 재테크에 성공한 이야기 1. 공매로 내집 만들기 무작정 따라 하기 102 ㆍ 김 선생이 KAMCO 온비드에서 입찰대상 주택을 찾고 있다 103 ㆍ 이 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도 103 ㆍ 이 영민이 입찰할 주택의 정보내역 106 ㆍ 공매입찰대상 물건분석표 작성과 권리분석 방법 109 ㆍ 지금까지 조사한 자료를 종합분석해서 입찰에 참여해라 117 ㆍ 이영민 부부가 입찰해서 3대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다 119 2. 재건축대상 아파트로 내 집 만들고 2년 보유 후 매각했다 121 ㆍ 신반포 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도 121 ㆍ 신반포 아파트의 입찰정보 내역 124 ㆍ 박 소령이 단독으로 입찰에 참여해서 낙찰 받았다 125 3. 아파트를 낙찰 받아 3년 거주 후 양도세를 비과세 받은 사례 129 ㆍ 문래동 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도 129 ㆍ 문래동 아파트의 입찰정보 내역 131 ㆍ 홍길동 부부가 이 아파트를 8대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다 132 4. 이철민이 후곡마을아파트를 낙찰 받아 3년 거주후 비과세 받은 사례다 134 ㆍ 일산 후곡마을아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도 134 ㆍ 일산 후곡마을아파트의 입찰정보 내역 136 ㆍ 이철민이 3대 1의 경쟁률을 뚫고 아파트를 공매로 낙찰 받다 138 Chapter 6 전세보증금으로 내집 마련? 임대공매로 생활 터전을 마련하는 비밀? 1. 도시형 생활주택 원룸을 보증금으로 마련하다 143 ㆍ 도시엔 제에이동 203호 원룸의 사진과 내부 및 주변 현황도 143 ㆍ 도시엔 제에이동 203호 원룸의 입찰정보 내역 146 ㆍ 김 소위가 단독으로 원룸을 낙찰 받게 되다 147 2. 상도동 다세대주택을 전세보증금으로 마련하다 148 ㆍ 비발디캐슬 다세대주택의 사진과 내부 및 주변 현황도 149 ㆍ 비발디캐슬 다세대주택의 입찰정보 내역 151 ㆍ 박영민 부부가 4대 1의 경쟁을 뚫고 공매로 낙찰 받았다 153 3. 다가구주택을 전세보증금으로 마련하면서 임대수익도 챙기기 156 ㆍ 다가구주택의 사진과 내부 및 주변 현황도 156 ㆍ 다가구주택의 입찰정보 내역 158 ㆍ 박 선생이 다가구주택을 단독으로 낙찰 받고 기뻐하고 있다 162 4. 민기가 임대(대부)공매로 아파트를 600만원에 낙찰 받아 신혼집을 마련하다 164 ㆍ 온비드에서 입찰할 임대공매 주택 찾기 164 ㆍ 임대공매 아파트의 입찰정보 내역 165 ㆍ 임대아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 166 ㆍ 공매공고 정보내역 167 ㆍ 민기가 아파트를 임대공매로 낙찰 받아 기뻐하고 있다 172 5. 단독주택을 임대(대부)공매로 2,300만원에 낙찰 받아 부모님을 모시다 175 ㆍ 임대공매 단독주택의 사진과 주변 현황도 175 ㆍ 임대공매 단독주택의 입찰정보 내역 176 ㆍ 박 사장이 단독주택을 임대공매로 낙찰 받아 기뻐하고 있다 177 6. 홍길동은 한강맨션을 임대공매로 2,100만원에 낙찰 받았다 179 ㆍ 임대공매 한강맨션의 사진과 주변 현황도 179 ㆍ 임대공매 한강맨션의 입찰정보 내역 180 ㆍ 홍길동이 한강맨션을 임대공매에서 단독으로 낙찰 받았다 181 Chapter 7 공매에서 기본적인 권리분석과 실전투자 이렇게 해라 1. 공매에서 권리분석은 말소기준을 이해하면서 시작 합니다 184 ㆍ 공매물건에서 기본적인 권리분석은 어떻게 하면 되나요? 184 ㆍ 말소기준이 되는 채권을 알면 권리분석의 절반 성공이다 186 2. 채권과 물권의 종류와 이들 채권 간의 우선순위는 어떻게 되나요? 190 ㆍ 채권과 물권의 종류 190 ㆍ 채권 상호 간에 우선순위는 어떻게 결정해서 배분 하나요? 190 3. 공매는 진행하는 기관마다 권리분석을 다르게 해야 한다 194 4. 입찰할 물건을 찾았다면 권리분석과 실전투자 이렇게 하세요. 197 ㆍ 이 영민이 입찰할 주택의 온비드 입찰정보 내역 198 ㆍ 1차적으로 입찰정보 내역에서 물건분석을 하는 방법 199 ㆍ 등기부와 대장 등의 공적장부를 통한 2차적인 물건분석 211 ㆍ 현장답사를 통한 3차적인 물건분석 215 ㆍ 마지막으로 수익성분석하고 입찰가격을 결정하면 됩니다. 219 Chapter 8 주택과 상가임차인들은 어떠한 권리를 가지고 있나요? 1. 주택임차인이 가지고 있는 권리에 대해서 말해 주세요. 224 ㆍ 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 건물은 224 ㆍ 주택임차인의 대항력이 발생하려면 224 ㆍ 공매나 경매절차에서 임차인의 우선변제권은 225 ㆍ 임차인의 대항력ㆍ우선변제권, 다른 물권과의 우선순위 228 ㆍ 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금, 다른 채권자 등과 배분연습 230 ㆍ 임대차계약기간과 계약의 갱신 및 묵시적 갱신에 대하여 232 ㆍ 임차권 등기명령제도 및 등기한 임차권에서 알아야 할 것 233 ㆍ 임대차의 양도와 전대차에서 주의할 점 234 ㆍ 전세를 월세로 전환 시 적용되는 이자율 상한선 하향조정 235 2. 상가건물 임차인은 어떠한 권리를 갖고 있죠? 236 ㆍ 상임법의 적용을 받을 수 있는 대상은 어떻게 되는가! 237 ㆍ 대항요건을 갖춘 상가임차인의 대항력은 언제 발생되는가! 238 ㆍ 공매절차에서 상가임차인의 우선변제권은 238 ㆍ 상가건물에서 임차인의 권리와 다른 채권자 간의 배당순위 240 ㆍ 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간 244 ㆍ 상가임차인의 계약갱신 요구권과 임대인의 계약갱신 거절 244 ㆍ 임대차의 양도와 전대차의 준용 244 ㆍ 전세를 월세로 전환 시 적용되는 이자율 상한선 하향조정 244 ㆍ 상가임차인 권리보호제도 개정안 245 Chapter 9 등기부에 등기된 채권을 공부하는 시간입니다 1. 근저당권은 어떠한 권리인가요? 250 ㆍ 근저당권은 어떠한 권리를 가지게 되나요? 250 ㆍ 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는 252 ㆍ 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정은 254 2. 전세권은 어떠한 권리가 있고, 주임법상 임차권과의 차이점은 256 ㆍ 전세권자는 어떠한 권리인가요? 256 ㆍ 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은 256 ㆍ 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸 257 ㆍ 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기 260 3. 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나요? 262 ㆍ 가압류란? 262 ㆍ 압류란? 262 ㆍ 가압류채권과 타 권리등과의 우선순위에 따른 배당방법 263 ㆍ 전소유자의 가압류(압류)와 다른 채권자 간의 권리관계 264 Chapter 10 김 선생이 조세 · 공과금 · 임금채권 특강을 시작하다 주제 : 3040 인을 위한 조세 · 공과금 · 임금채권 특강 268 제1강 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위 268 ㆍ 조세채권의 우선특권은 268 ㆍ 조세채권은 동순위가 원칙이지만 예외가 있죠 268 ㆍ 조세채권과 근저당권이 혼재 시 배당방법 269 ㆍ 조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위 269 제2강 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 270 ㆍ 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙입니다 270 ㆍ 공과금과 근저당권 간의 우선순위 270 ㆍ 공과금과 임금채권, 조세채권, 일반채권간의 우선순위 271 제3강 임금채권 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 271 ㆍ 근로자의 임금채권중 최우선변제금 271 ㆍ 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙 271 ㆍ 임금채권(최우선변제금제외)과 저당권채권과의 우선순위 217 ㆍ 임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권 간의 우선순위 272 제4강 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재시 배당방법 273 ?1? 특강 사례 Ⅰ 《갑 근저당 ? 을 임차인 ? 병 당해세》 273 ?2? 특강 사례 Ⅱ 《갑 근저당 ? 을 임차인 ? 병 임차인 ? 정 일반세금》 273 ?3? 특강 사례 Ⅲ 《갑 일반세금 ? 을 일반임금 ? 병 공과금 ? 정 당해세》 274 Chapter 11 압류재산공매는 어떠한 절차로 진행되고 있나요? 1. KAMCO에 공매대행은 어떻게 해서 이루어 지게 되나요? 278 2. 압류재산공매의 전반적인 흐름도 278 3. 공매대행업무와 공매대행통지 280 ㆍ 공매대행업무 280 ㆍ 공매대행통지 280 4. 공매 가능여부에 대한 권리분석 284 5. 공매대상 재산에 대한 현황조사(징수법 제62조의2) 284 6. 공매물건 감정평가와 최초 매각예정가격 결정 285 ㆍ 공매물건 감정평가 285 ㆍ 최초 매각예정가격 결정 285 7. 공매공고와 공매공고 등기제도 286 ㆍ 공매공고 절차 및 시기 286 ㆍ 공매공고 등기제도 도입(징수법67조의2신설) 286 ㆍ 공매공고와 임차인 등의 권리관계 287 8. 공매의 통지 대상과 공매통지서에 기재되어 있는 내용 288 ㆍ 공매의 통지 288 ㆍ 공매통지서에 기재되어 있는 내용 288 ㆍ 공매통지서 양식(실제 공매통지서가 송달되었던 내용) 289 9. 공매재산명세서의 작성(징수법 제68조의3) 290 10. 공매물건에 대한 기본정보 제공 290 11. 공매진행의 취소 및 중지의 요건 291 12. 공매 입찰 시 입찰자격의 제한 292 13. 공매 입찰방법 종합정리 294 ㆍ 공매입찰서 작성방법과 대리인 또는 공동입찰 시 입찰방법 294 ㆍ 입찰참여 방법과 입찰 회수 294 ㆍ 공매입찰보증금 296 ㆍ 개찰 및 보증금 반환 그리고 유찰된 물건의 새매각 297 14. 매각결정과 대금납부, 그리고 재공매 298 ㆍ 매각결정의 효력과 교부방법 298 ㆍ 공유자우선매수신청자에 대한 매각결정과 전 최고액입찰자의 지위 298 ㆍ 매각결정과 대금납부기한, 납부최고기간 10일 299 ㆍ 재공매를 실시하게 되는 경우 303 15. 공매에서의 소유권이전절차 303 Chapter 12 이 과장이 공매로 아파트에 입찰해서 낙찰 받고 성공한 사례와 동영상을 통한 입찰 현장학습 1. 캠코공매물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법 306 ㆍ 캠코공매물건을 물건검색을 통한 검색방법 306 ㆍ 캠코공매물건을 캠코공매일정을 통한 검색방법 307 ㆍ 입찰대상물건 선정 308 ㆍ 입찰할 아파트의 온비드 입찰정보 내역 309 ㆍ 어떠한 연유로 이 아파트를 입찰대상으로 선정하게 되었을까? 310 2. 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없이 안전할까? 312 ㆍ 말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지를 확인해라 312 ㆍ 이 공매물건분석에서 유의할 점에 대해서 알아보자! 315 3. 종합적인 물건분석과 권리분석 후 배분표 작성 317 4. 지금까지 조사한 자료를 종합분석해서 입찰에 참여해라 318 5. 입찰할 공매물건에서 입찰서 제출과 입찰보증금 납부 319 ㆍ 온비드 인터넷 입찰서 작성 319 ㆍ 입찰내역확인 및 입찰참가 준수규칙 확인 321 ㆍ 입찰참가자 준수규칙과 공인인증서 및 입찰 제출내역 확인 322 ㆍ 입찰서 제출완료사항 및 입찰내역과 입찰보증금 확인 325 ㆍ 입찰물건에 대한 입찰진행 내역과 입찰결과 확인 327 ㆍ 매각결정과 대금납부 기한을 확인하는 방법 331 6. 다가구주택에서 토지만 매각될 때 직접 입찰하면서 동영상으로 설명하는 시간 332 ㆍ 온비드 인터넷 입찰서 작성 333 ㆍ 지상 다가구주택이 경매로 매각 절차가 진행 중에 있다 334 ㆍ 종합적인 물건분석과 권리분석 후 배분표 작성 335 ㆍ 입찰할 공매물건에서 입찰서 제출과 입찰보증금 납부 335 ㆍ 토지가 공매로 다음과 같이 매각되었다 336 Chapter 13 공매로 낙찰 받았던 9가지 사례로 실전능력을 향상하는 과정 1. 전철역 주변 다가구주택을 공매로 취득해서 원룸으로 리모델링하기 338 ㆍ 다가구주택의 온비드공매 입찰정보 내역 338 ㆍ 이 다세대주택을 입찰대상으로 선정하게 되었을까? 339 ㆍ 물건분석 및 권리분석 및 배분 341 ㆍ 투자대비 임대수익율은 어떻게 되겠는 가! 343 ㆍ 입찰에 참여해서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다 344 ㆍ 매수이후 대응방법 345 2. 대항력 있는 임차인 미배분금 인수할 때 양도 시 취득가액으로 인정받으려면? 349 ㆍ 일신건영아파트의 온비드공매 입찰정보 내역 349 ㆍ 일신건영아파트의 사진과 주변 현황도 350 ㆍ 공매 입찰대상 물건분석 내역 351 ㆍ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성 351 ㆍ 건영 아파트에 입찰해서 단독으로 낙찰 받았다 352 ㆍ 낙찰자의 인수금액 확인절차와 양도세 신고 시 취득가액에 포함하기 위한 조건 353 3. 진흥아파트 3분의 1 지분공매의 입찰 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법 356 ㆍ 진흥아파트 3분의 1 지분의 온비드공매 입찰정보 내역 357 ㆍ 이 아파트 3분의 1지분은 필자의 지인이 단독으로 낙찰 받았다. 358 ㆍ 지분공매 입찰대상 물건분석표 358 ㆍ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 위치와 주변 현황도 359 ㆍ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 360 ㆍ 매수 이후의 대응 현황 362 4. 매각결정이 확정되기 전 공유자우선매수신청으로 차순위매수신고인이 된 사례 363 ㆍ 신정동 단독주택의 온비드공매 입찰정보 내역 363 ㆍ 이 다가구주택은 필자가 3대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다 364 ㆍ 공매 입찰대상 물건분석표 365 5. 공매로 낙찰 받고 나서 채무자 요청으로 매각결정 취하에 동의해 준 사례 368 ㆍ 목동 아파트의 온비드공매 입찰정보 내역 368 ㆍ 공매 입찰대상 물건분석표 369 ㆍ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성 370 6. 경매가 진행되고 있는 것을 공매낙찰자가 먼저 대금 납부하여 소유권을 취득한 사례 371 ㆍ 평촌 경남아파트의 온비드공매 입찰정보 내역 371 ㆍ 평촌 경남아파트의 공매물건내역 373 ㆍ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성 373 ㆍ 공매와 경매가 동시에 진행되면 어떻게 하면 되죠? 375 7. 농지가 공매와 경매로 경합되는 사례에서 어떻게 하면 되나? 376 ㆍ 농지가 공매로 매각되는 경우 376 ㆍ 농지가 경매로 매각되는 경우 379 ㆍ 농지의 의의와 농지취득자격증명이란 382 8. 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인이 공매에서도 배분요구해 낙찰자가 손해 볼 뻔한 사례에서 벗어나다. 384 ㆍ 하이츠빌라가 경매로 매각되는 경우 384 ㆍ 공매입찰물건 내역과 입찰결과 385 ㆍ 잘못 낙찰 받게된 사연과 그 상황에서 탈출한 방법 386 9. 조세채권을 몰라서 3번씩 임차보증금을 포기하게 된 사례 387 ㆍ 채권 상호 간의 우선순위 387 ㆍ 조세채권과 저당권부 채권이 혼재 시 우선순위 결정방법 389 ㆍ 극동아파트의 온비드공매 입찰정보 내역 389 ㆍ 입찰대상물건에 대한 분석과 실패한 낙찰 390 ㆍ 정확한 배분표 작성과 어떻게 해야 성공적인 낙찰자가 되는가? 391 Chapter 14 수탁재산과 유입자산 공매는 어떻게 찾아서 입찰하면 되나? 1. 금융기관 및 공공기관의 비업무용 재산에 대한 수탁재산 공매 396 ㆍ 수탁재산의 매각 흐름도 396 ㆍ 금융기관 등의 비업무용 재산에 대한 수탁재산의 매각 397 ㆍ 매매대금 납부와 대금완납 전 사용 및 소유권이전 398 ㆍ 수탁재산 구입 시 유의사항 400 ㆍ 낙찰 받고 나서 대응방법 401 2. 양도세 감면대상 물건에 대한 수탁공매 402 ㆍ 매각위임대상주택 402 ㆍ 매각방법 404 ㆍ 양도세 감면대상 수탁재산 매각 흐름도 404 ㆍ 매각의뢰 접수 시 구비서류 404 ㆍ 매각수수료 405 ㆍ 명도책임은 매도자에 있다 405 ㆍ 매각예정가격 405 ㆍ 매각대금 납부조건은 3개월 일시불로 한다 405 ㆍ 유찰계약(수의계약) 405 3. 유입자산공매 406 ㆍ 유입자산이란 406 ㆍ 유입자산의 매각방법과 명도책임 406 ㆍ 매매대금의 납부기한 407 ㆍ 소유권이전 408 ㆍ 매수자 명의변경 408 ㆍ 대금완납 전 점유사용 409 ㆍ 매매계약의 해약 409 4. 수탁재산과 유입자산 공매 입찰대상물건 검색방법 410 ㆍ 수탁재산과 유입자산 공매물건을 검색하는 방법 410 5. 금융기관 등의 수탁재산 공매물건에 입찰하기 412 ㆍ 에너지관리공단의 수탁재산 공매물건에 입찰하기 412 ㆍ 국방기술품질원의 수탁재산 공매물건에 입찰하기 418 ㆍ 매각이 진행 중인 상봉1동 새마을금고의 수탁재산 공매 421 6. 양도세 감면대상 수탁재산 공매물건에 입찰 참여하기 424 ㆍ 양도세 감면대상 우남아파트 수탁재산 공매에 입찰하기 424 Chapter 15 국유재산의 매각공매와 임대공매를 알아보는 시간이다 1. 국유재산의 매각공매는 어떻게 진행되고 있나요? 430 ㆍ 국유재산 관리 430 ㆍ 국유재산 매각방법 432 ㆍ 국유재산 매각절차흐름도 433 ㆍ 국유재산 가격결정 및 소유권이전 433 2. 국유재산의 임대공매에 관해서 알아보는 시간입니다 435 ㆍ 국유재산 대부 435 ㆍ 임대(대부)방법 435 ㆍ 임대(대부)기간 및 대부료 436 ㆍ 임대(대부)계약의 해지 438 3. 국유재산의 유가증권 공매절차는 어떻게 진행 되나요? 438 ㆍ 국세물납이란? 438 ㆍ 국세물납 유가증권의 종류 438 ㆍ 국세물납 유가증권 관리기관 439 ㆍ 국세물납 주식 관리ㆍ처분 흐름도 439 ㆍ 매각방법 440 ㆍ 비상장주식 매각절차(경쟁입찰방식) 및 준비서류 440 ㆍ 잔대금납부 및 주권 교부 481 4. 온비드에서 입찰할 매각공매와 임대공매 물건 찾기 441 ㆍ 매각공매와 임대공매 물건을 검색하는 방법 442 5. 국유재산 매각공매 물건을 낙찰 받아 성공한 사례 444 ㆍ 영종주공아파트가 국유재산 공매로 매각되고 있습니다. 444 ㆍ 박 선생이 국유재산 공매로 현대아파트에 입찰하고 있어요 450 ㆍ 정 사장이 국유재산 공매로 토지를 낙찰 받아 건물을 신축하려 한다456 6. 국유재산 임대공매 물건을 낙찰 받아 성공한 사례 461 ㆍ 민기가 임대공매로 아파트를 낙찰 받아 신혼집을 마련하다 461 ㆍ 단독주택을 임대공매로 낙찰 받아 부모님을 모시다 464 ㆍ 홍길동은 한강맨션을 임대공매로 낙찰 받았다 465 Chapter 16 이용기관재산 공매물건에서는 어떻게 해야 성공하나? 1. 이용기관재산 공매는 어떻게 진행되고 있나? 468 ㆍ 이용기관은 어떠한 기관 등이 있나요? 468 ㆍ 이용기관재산에 대한 매각 또는 임대공매 방법 469 2. 이용기관재산의 매각공매 470 ㆍ 이용기관 등의 매각공매 흐름도 471 ㆍ 공고방법과 감정평가에 따른 최초 매각예정가격 결정 472 ㆍ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소 472 ㆍ 입찰보증금 및 최고액입찰자(낙찰자) 결정방법 473 ㆍ 계약체결 방법과 대금납부 후 소유권이전 방법 474 3. 이용기관재산의 대부공매 475 ㆍ 이용기관 등의 대부공매절차 476 ㆍ 공고방법과 대부료(사용료) 산정방법 476 4. 온비드에서 입찰할 매각공매와 임대공매 물건 찾기 480 5. 한국감정원의 소유 아파트가 이용기관 매각공매로 진행되고 있다 481 ㆍ 상계주공아파트가 이용기관 공매로 매각되고 있습니다. 481 6. 김 선생이 부천시청 소유 토지를 공매로 낙찰 받았던 사례이다 488 ㆍ 온비드 입찰물건 정보 내역은 다음과 같습니다 488 ㆍ 시유재산 공매물건 분석 489 7. 잠실고등학교 매점이 임대공매로 진행되고 있어요 492 ㆍ 잠실고등학교 학교매점이 임대공매 되고 있습니다 492 ㆍ 학교매점 임대공매 물건분석 495 ㆍ 정 사장이 학교매점을 13대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다 496 8. 신탁회사 등의 이용법인 공매 497 Chapter 17 신탁회사 등의 직접공매로 성공하려면? 1. 담보신탁과 처분신탁이란 500 ㆍ 담보신탁이란 500 ㆍ 처분신탁이란 501 2. 담보신탁 절차 및 신탁재산의 반환, 또는 공매실행 502 ㆍ 담보신탁 신청절차 502 ㆍ 담보신탁절차도 502 ㆍ 신탁재산의 반환 및 공매실행 503 3. 신탁공매 진행절차 504 4. 생보부동산 신탁 공매절차에서 낙찰 받고 점유자를 명도한 경우 506 ㆍ 생보부동산신탁 공매공고 506 ㆍ 입찰대상 공매물건 정리와 권리분석 및 배분표 작성 507 ㆍ 신탁공매매각대금에서 배분우선순위 결정 509 ㆍ 공매낙찰 후 5일 이내에 공매부동산 매매계약서 작성 511 5. 한국토지신탁 공매절차에서 낙찰 받고 점유자를 명도한 경우 512 ㆍ 한국토지신탁 공매공고 512 ㆍ 입찰대상 공매물건 정리와 권리분석 및 배분표 작성 513 ㆍ 공매낙찰 후 5일 이내에 공매부동산 매매계약서 작성 515 Chapter 18 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라! 1. 건물 명도도 전략이 필요하다. 518 2. 점유자가 없거나 있어도 문을 열어주지도 않으면 521 3. 협의가 이루어져 명도합의각서를 작성하는 방법 523 4. 반드시 이사비용을 지급하거나 강제집행을 하는 것은 아니다. 525 5. 협의가 안 될때 법적으로 어떻게 하면 되나요? 527 ㆍ 부동산의 인도명령 신청 527 ㆍ 건물명도(인도)청구소송 528 ㆍ 점유이전금지가처분이란 529 Chapter 19 7총사가 설악산 산장에서 특수권리를 정복하고 있다 제1강 먼저 가처분과 가등기를 분석하는 시간입니다 535 ㆍ 부동산 처분금지가처분을 분석하는 시간 535 ㆍ 가등기는 소유권보전가등기와 담보가등기가 있습니다 536 제2강 주택에 유치권자가 점유하고 있다면 어떻게 대응해야 하나? 539 ㆍ 유치권은 어떠한 권리고 대응방법은 539 ㆍ 유치권이 성립되려면 이러한 요건을 갖춰야 한다. 541 ㆍ 유치권과 소멸시효 542 ㆍ 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응 방안 542 ㆍ 앞으로 등기된 부동산에 대한 유치권 제도가 폐지된다. 543 제3강 법정지상권을 이해하는 시간 544 ㆍ 법정지상권이란 어떠한 권리인가 544 ㆍ 법정지상권의 성립 요건 544 ㆍ 법정지상권의 기본 원리를 알아야 합니다 545 ㆍ 법정지상권이 성립되는 사례 546 ㆍ 법정지상권이 성립되지 않는 사례 548 Chapter 20 김 선생과 함께하는 남들이 꺼리는 특수한 공매물건에 투자하기 1. 토지는 공매가 진행되고, 건물은 경매가 진행되고 있다 552 ㆍ 이 장군이 지상에 주택 있는 토지를 공매로 낙찰 받고자 한다 552 ㆍ 이장군은 건물을 먼저 낙찰 받아 주택에서 소유권을 취득할 계획인가 보다 554 2. 지상에 다세대주택이 있는 토지의 일부 지분이 공매로 매각된 경우 558 ㆍ 한국자산관리공사의 지분공매 입찰정보 내역 558 ㆍ 재개발구역 내의 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표 559 ㆍ 토지 지분공매 물건의 현황도와 제시 외 지상의 다세대주택 사진 560 ㆍ 이 지분공매 물건에서 배분표를 작성하면 다음과 같다 561 ㆍ 공매물건을 낙찰 받는 경우 대응방법을 분석해 보자! 561 3. 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다 562 ㆍ 공매 물건과 경매물건 정보내역과 매각결과 562 ㆍ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리 564 ㆍ 파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용 564 4. 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례 565 ㆍ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계 565 ㆍ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단 567 ㆍ 법정지상권이 성립한다는 주장에 대한 법원의 판단 567 ㆍ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다. 567 5. 집합건물의 대지 지분 일부를 낙찰 받았으나 무효가 돼 실패한 사례 568 ㆍ 대지 지분을 공매로 낙찰 받았던 공매 입찰대상물건 내역 570 ㆍ 공매낙찰자들은 다음과 같이 토지사용료 청구소송을 진행했습니다 571