목 차 第 1 章 농지취득자격증명과 매매, 경매 및 등기의 효력 Ⅰ. 들어가는 글 Ⅱ. 농지의 개념 및 판단 1. 농지의 법규상의 개념 2. 농지에 관한 대법원 판례 가. 농지로 인정한 판례 나. 농지로 보지 않은 판례 3. 농지 판단의 개략적인 기준 가. 지적법에 의한 지목이 전답,과수원인 토지 나. 지적법에 의한 지목이 전답,과수원이 아니거나 임야인 토지 Ⅲ. 농지취득자격증명 제도 1. 농지취득자격증명의 연혁 가. 농지매매증명 제도 나. 농지취득자격증명 제도 2. 농지취득자격증명의 법적 성질 ― 농지취득자격증명이 없는 매매와 소유권이전등기의 효력 가. 농지매매증명과 농지취득자격증명의 기속행위 여부 나. 농지매매증명의 법적 성질과 그것이 없는 법률행위의 효력 (1) 학설의 종류 (가) 절대적 무효설 (나) 채권계약 유효설 (물권행위 무효설) (다) 제한적 무효설 (제한적 유효설) (라) 유동적 무효설 (2) 대법원 판례의 입장 (3) 농지매매증명이 없는 법률행위의 효력에 관한 판례의 입장 (4) 소결론 다. 농지취득자격증명의 법적 성질과 그것이 없는 법률행위의 효력 (1) 현행 농지법의 내용 (2) 대법원 판례의 태도 Ⅳ. 농지취득자격증명이 없는 매매의 효력 1. 원칙 2. 농지취득자격증명이 없이 경료된 소유권이전등기의 효 가. 농지매매증명 없이 경료된 소유권이전등기의 효력 나. 농지취득자격증명 없이 경료된 소유권이전등기의 효력 (1) 소유권이전등기가 원인무효라는 견해 (2) 소유권이전등기가 유효하다는 견해 (3) 소결론 (가) 하급심 판결의 소개 (나) 농지매매증명과 농지취득자격증명의 심사절차 및 발급요건의 차이점의 검토 (다) 등기신청 절차에 하자가 있는 등기의 효력 (라) 결 론 Ⅴ. 경매의 특별매각조건과 농지취득자격증명의 문제 1. 논의의 전제 2. 특별매각조건에 따른 매수신청보증금의 몰취의 적법 여부 3. 매수신청보증금을 몰취하는 경우 가. 특별매각조건의 설정 나. 사안별 몰취 여부 (1) 최고가매수신고인이 농지취득 자격요건을 갖추지 못하여 농지취득자격증명발급신청이 반려 된 경우 (2) 최고가매수신고인의 귀책사유와 무관하게 농지취득자격증명의 발급이 거부된 경우 4. 농지취득자격증명이 없는 매각허가결정과 대금납부, 소유권이전등기의 효력 가. 논의의 전제 나. 경락으로 소유권을 취득하는 때에는 농지취득 자격증명을 첨부하지 않도록 하는 근본적인 이유 (1) 등기예규 및 재판예규의 내용 (2) 발생 가능한 사안 (3) 농지의 유권적 판단기관 다. 농지취득자격증명이 필요한 것으로 판단하여 특별매각조건을 설정하고 매각하였으나, 나중에 집행법원의 사실조회나 최고가매수신고인의 농지취득자격증명신청 단계에서 농지취득자격 증명이 필요 없다는 사실이 뒤늦게 밝혀진 경우 (1) 대법원 판결의 입장 (2) 집행법원이 취할 조치 (3) 이를 간과한 매각허가결정과 대금납부 및 등기의 효력 (가) 민사집행법의 규정 (나) 경매절차의 특성 (다) 경매절차의 하자와 대법원 판례의 태도 라. 농지법상의 농지여서 농지취득자격증명이 필요 한데도 집행법원이 농지취득자격증명이 필요 하다는 특별매각조건을 설정하지 아니하고 그냥 매각절차를 진행하여 매각허가결정을 하고 대금을 납부받아 소유권이전등기까지 촉탁한 경우 마. 농지법상의 농지에 해당하고 농지취득자격증명의 발급을 거부할 아무런 사유가 없는데도 불구하고 소재지관서가 법적인 타당한 근거 없이 최고가 매수신고인에게 농지취득자격증명의 발급을 거부하는 경우 (1) 문제의 소재 (2) 반려사유의 유형 (3) 반려처분의 정당성 여부 (4) 집행법원이 취할 수 있는 조치 (가) 방안의 모색 (5) 실현 가능한 방안 (가) 매각결정기일을 상당 기간 추정하거나 연기하고, 소재지관서의 장에게 공문으로 “농지법 제44조에 기하여 해당 농지에 대한 불법형질변경된 부분이나 무허가건물을 대집행하는 등으로 원상복구시킬 것”을 요청하고 원상복구되었다는 회신이 올 때 까지 기다리는 방 (나) 매각불허가결정을 하고 최고가매수신고인 에게 매수신청보증금을 반환하는 방법 (다) 위법한 농지취득자격증명신청 반려처분을 무시하고 매각허가결정을 하고 대금을 납부받아 소유권이전등기를 촉탁하는 방법 Ⅵ. 맺는 말 第 2 章 농지취득자격증명 관련 등기예규,선례 Ⅰ. 예규(例規)와 선례(先例)의 의미 Ⅱ. 등기예규와 선례의 유래와 이용 방법 1. 등기예규와 선례의 유래 2. 등기선례의 이용방법 Ⅲ. 농지취득 관련 등기예규 ― 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침 (등기예규 제1068호) 1. 대상토지 2. 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 경우 3. 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우 4. 종중의 농지취득 5.다른 등기예규의 폐지 및 개정 Ⅳ. 농지 관련 등기선례의 유형별,구체적 검토 1. 농지의 해당 여부에 대한 등기선례 -지목은 농지이나 실제로는 농지가 아닌 토지의 소유권이전등기신청 -지적공부상 지목이 농지이나 현재 농지로 이용되고 있지 않음이 관할 면장이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지 -건축물대장등본을 첨부한 것만으로 당해 토지가 실제 농지가 아니라는 사실이 증명되었다고 볼 수 있는지 여부(소극) -지목이 농지이나 토지현상이 농작물의 경작 등에 이용되고 있지 않은 토지에 대한 소유권이전등기 시의 첨부서면 등 -공부상 지목은 농지이나 실제로는 농지가 아닌 경우 종중 명의의 소유권이전등기 가부 -농지취득자격증명신청이 반려(토지의 현상이 경작 불모지라는 뜻이 기재됨)된 농지의 소유권이전 등기신청시 그 증명의 첨부 요부 -사실상 초지에 대한 소유권이전등기 신청시 농지 취득자격증명 첨부 요부 -농지개혁법 시행 이후 임야에서 농지로 등록전환된 토지에 대하여 소유권이전등기 신청시 농지취득자격 증명 첨부 요부(적극) 2. 판결에 의한 농지 소유권이전등기에 관한 등기선례 -판결에 의하여 소유권이전등기를 신청하는 경우, 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는지 여부(적극) -등기권리자의 상속인에 의한 등기신청과 농지매매 증명의 여부 -이행판결을 받은 자의 상속인들의 등기신청시 첨부서류 -순차로 소유권이전등기절차이행을 명한 판결에 의한 등기신청시 중간취득자의 농지취득자격증명 첨부 여부(적극) 3. 종중의 농지 소유권취득에 관한 등기선례 -종중이 농지에 대하여 소유권보존등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는지 여부(소극) -농지개혁 이후 개간된 농지에 대하여 종중이 소유권이전등기 승소판결을 받은 경우 등기 가부 -종중이 수필의 농지를 공유물분할에 의하여 취득할 수 있는지 여부(적극) -종중이 기존 위토를 매각하고 새로이 위토 목적 으로 농지취득 가부 -종중의 농지취득 가부 -종중이 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 있는지 여부 -농지에 대하여 종중이 소유권이전등기 승소판결을 받은 경우 등기방법 및 첨부서면 -농지개혁 이후 개간된 농지에 대하여 종중이 소유권이전등기 승소판결을 받은 경우 등기 가부 -종중이 농지취득자격증명서를 발급 받아 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 있는지 여부(소극) -기존의 위토가 수용 또는 협의취득되어 그 보상금 으로 새로이 농지를 위토로서 구입한 경우, 종중 명의로의 소유권이전등기 가능 여부 4. 매수 후 지목이 농지로 변경된 후에 등기신청한 등기선례 -매수 당시에는 지목이 '대'이었으나 '전'으로 변경된 후 소유권이전등기 신청시 농지취득 자격증명 첨부 여부(적극) 5. 도시계획구역 내의 농지취득에 관한 등기선례 -농지전용허가나 토지형질변경허가를 받은 농지에 대한 소유권이전등기 신청시 농지취득자격증명 첨부 요부 -도시계획구역 중 자연녹지지역 내에 소재한 농지에 대한 소유권이전등기시 농지취득자격증명 첨부 요부 -농지전용허가나 토지형질변경허가를 받은 농지에 대한 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명 첨부 요부 -교회의 농지취득 가부 -도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 도시계획사업에 필요한 농지인지 여부와 농지취득자격증명 -농지취득자격증명의 발급을 조건으로 소유권 이전등기 절차이행을 명한 판결에 의한 등기 신청시 토지이용계획확인서로 농지취득자격 증명에 갈음할 수 있는지 여부 -토지이용계획확인서상 자연녹지지역내의 농지에 대한 소유권이전등기 신청시 농지취득자격증명 첨부 여부 -토지이용계획확인서에 "4. 농지-해당없음"이라고 기재된 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는지 여부(적극) -국토이용관리법상 용도지역은 준도시지역으로, 용도지구는 취락지구로 지정된 농지에 대하여 법인 명의로 소유권이전등기신청시 농지취득 자격증명 첨부 요부 6. 국토이용관리법과 농지에 관한 등기선례 -국토이용관리법상 용도지역은 준도시지역으로, 용도지구는 시설용지지구로 결정 고시된 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우, 농지 취득자격증명을 첨부하여야 하는지 여부(적극) -학교부지로 사용하기 위하여 농지에 대한 국토 이용관리법상의 공공시설 입지승인을 받은 경우 그 소유권이전등기신청시 농지매매증명의 여부 7. 주택건설사업결정의 사전결정을 받은 농지에 관한 등기선례 -주택건설사업 시행자가 공동주택건설을 목적으로 하는 관할시장으로부터 사업계획의 사전결정만을 받은 농지에 대한 소유권이전등기신청시 농지취득 자격증명의 첨부 요부 8. 도로에 편입된 농지에 관한 등기선례 -도로에 편입된 농지를 종중명의로 소유권이전 등기를 신청할 경우 농지취득자격증명의 제출요부 -준주거지역 및 녹지지역에 걸쳐있는 농지에 대한 소유권이전등기시 자연녹지지역 전부가 도로에 해당하는 경우 농지취득자격증명 첨부 여부(소극) 9. 중간생략등기와 농지에 관한 등기선례 -순차로 소유권이전등기절차이행을 명한 판결에 의한 등기신청시 중간취득자의 농지취득자격증명 첨부 여부(적극) -순차로 소유권이전등기 절차이행을 명한 판결에 의한 등기신청시 중간취득자의 농지취득자격증명 첨부 여부(적극) 10. 비무장지대(D.M.Z) 안의 농지에 관한 등기선례 -비무장지대 내의 농지에 대한 소유권이전등기 신청과 첨부서면 -비무장지대 농지에 대한 농지취득자격증명 첨부 요부 등 -공부상 지목이 농지이나 실제로 농지가 아닌 경우 증여로 인한 소유권이전등기 신청시 농지매매증명 첨부 요부 11. 명의신탁해지와 농지에 관한 등기선례 -가. 구분소유적 명의신탁관계에 있는 공유 농지에 대한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차이행을 명한 판결에 의한 등기신청시 농지 취득자격증명 첨부 요부 및 실명등기 해당 여부, 나. 공유물분할로 취득면적이 종전 공유지분을 초과하는 경우 농지취득자격증명 첨부 요부 -농지에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 하는 종중 명의로의 소유권이전등기를 경료받을 수 있는지 여부 등 -농지개혁 이후 개간된 농지에 대하여 종중이 소유권이전등기 승소판결을 받은 경우 등기 가부 12. 대물변제와 농지에 관한 등기선례 -대물변제로 인한 농지의 소유권이전등기와 농지매매증명 여부 13. 농지의 공유지분 포기에 관한 등기선례 -공유지분 포기와 농지매매증명 14. 농지의 증여에 관한 등기선례 -증여에 의한 농지취득과 농지매매증명의 첨부 요부 -증여로 인한 농지의 소유권이전등기신청시 농지매매증명 첨부 요부 등 -부모소유의 농지라 하더라도 증여를 원인으로 하여 본인명의로의 소유권이전등기를 신청할 경우 -부부간 증여를 원인으로 한 농지의 소유권이전 등기시 농지취득자격증명 첨부 요부 -농지에 대하여 상속인이 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 농지취득자격증명 첨부 여부(적극) -증여계약 해제를 원인으로 한 소유권이전등기시 농지매매증명 첨부 여부 15. 농지의 상속에 관한 등기선례 -상속인들의 판결에 의한 등기신청시 농지취득자격 증명 첨부 요부 -유증으로 인한 농지의 소유권이전등기신청과 농지매매증명의 제출 요부 -등기권리자의 상속인에 의한 등기신청과 농지 매매증명의 여부 -이행판결을 받은 자의 상속인들의 등기 신청시 첨부서류 -관습법상 상속재산의 분재(分財)를 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 농지취득자격증명 첨부 여부(소극) -상속등기 후 협의분할로 인한 소유권경정등기시 농지취득자격증명 첨부 요부 16. 농지의 공유물분할에 관한 등기선례 -농지에 대한 공유물분할시 농지취득자격증명 첨부 여부(변경) 17. 이혼에 따른 재산분할과 농지에 관한 등기선례 -재산분할을 원인으로 하는 농지소유권이전등기 신청시 첨부서면등 18. 농지와 경매, 공매로 인한 취득과 등기선례 -공매와 농지매매증명 첨부 여부 -농지에 대한 경락으로 인한 소유권이전등기촉탁시 농지매매증명 첨부 여부 -도시계획구역내의 농지에 대하여 공매 또는 경락으로 인하여 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 농지매매증명 첨부 요부 19. 법원의 검증조서, 판결이유, 경매의 감정평가서와 농지취득취득자격증명의 요부에 관한 등기선례 -지목이 농지인 토지상에 건축물이 소재하고 있다는 법원의 검증조서가 첨부된 경우, 이 서면을 농지 취득자격증명에 갈음할 수 있는지 여부 -공부상 지목은 농지이나 판결 이유에서 실제농지가 아님이 밝혀진 경우 그 판결에 기한 소유권이전 등기신청시 농지매매증명 여부 -공부상 지목이 농지이나 실제로 농지가 아닌 경우 소유권이전등기신청시 농지매매증명첨부 여부 등 -공부상 지목이 농지이나 실제로는 공장용지인 경우의 농지매매증명 첨부 요부 등 20. 진정한 등기명의회복과 농지에 관한 등기선례 -농지 상속인의 소유권이전등기의 말소청구소송이 소유권이전등기절차이행의 조정으로 종료된 경우 그 등기신청시 농지취득자격증명 첨부 요부 21. 농어촌정비법에 의한 교환, 분합과 농지에 관한 등기선례 -영농조합법인이 농지를 취득할 때 농지취득자격 증명을 발급받아야 하는지 여부 22. 토지거래계약허가의 내용과 다른 농지취득에 관한 등기선례 -토지거래계약허가 내용과 다른 경우의 농지에 대한 등기시 농지취득자격증명 첨부 요부 23. 농지의 가등기신청에 관한 등기선례 -농지에 대한 가등기신청과 농지매매증명 또는 농지전용허가서의 첨부 여부 24. 각종 비법인 단체 등의 농지취득에 관한 등기선례 -영농조합법인이 농지를 취득할 때 농지취득자격 증명을 발급받아야 하는지 여부 - 법인격 없는 사단이 농지를 매수할 수 있는지 여부 - 친목계 명의의 농지취득 가부 - 법인이 농지를 취득할 수 있는 여부 등 - 서원의 농지에 대한 소유권이전등기신청의 가부 - 영농회 명의의 농지취득 가부 - 마을회의 농지취득 가부 25. 신탁등기와 농지취득에 관한 등기선례 - 신탁등기와 농지취득자격증명 26. 농지취득자격증명 반려통지서를 첨부함으로써 농지에 대한 소유권이전등기가 가능한 등기선례 - 지목이 농지이나 토지현상이 농작물의 경작 등에 이용되고 있지 않은 토지에 대한 소유권이전등기 시의 첨부서면 등 - 농지취득자격증명이 반려(토지의 현상이 농업경영 목적의 실현이 불가능하다는 뜻이 기재됨)된 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는지 여부 - 지목은 농지이나 실제로는 농지가 아닌 토지의 소유권이전등기 신청과 첨부서면 - 지목은 농지이나 실제로는 농지가 아닌 토지의 소유권이전등기 신청과 첨부서면 - 농지취득자격증명신청이 반려(농업경영에 부적합 하다는 뜻이 기재됨)된 경우 소유권이전등기신청시 그 증명의 첨부 요부 - 공부상 지목은 농지이나 분묘 등이 있어 농지로 볼 수 없다는 뜻이 기재된 면장의 확인서가 첨부된 경우 농지취득자격증명 첨부 요부 - 농지취득자격증명반려통지서에 국립공원내의 조림지 로서 경작할 수 없는 농지라고 기재된 경우 소유권 이전등기신청시 농지취득자격증명 첨부 여부 - 재해위험지구로 편입되어 농지취득자격증명신청이 반려된 경우의 소유권이전등기신청시 농지취득 자격증명 첨부 여부 27. 농지취득자격증명신청 반려통지서를 첨부해도 농지에 대한 소유권이전등기가 불가능한 등기선례 - 농지의 일부가 주택부지로 사용되고 있으므로 농지가 아니라는 취지가 기재된 면장의 농지취득 자격증명신청서 반려통지서를 첨부한 경우, 농지 취득자격증명을 첨부할 필요가 없는지 여부(적극) - 공부상 지목이 농지이나 실제로 농지가 아닌 경우 소유권이전등기 신청시 농지매매증명 첨부 요부 - 농지취득자격신청 반려통지서상에 현재 공장부지 상태라는 취지가 기재된 경우 농지취득자격증명 첨부 여부 - 농지취득자격증명 불가통지서에 의한 농지 소유권 이전등기 가부 - 농지취득자격증명신청 반려통지서에 '고속도로 공사를 위한 일시전용으로 인하여 현장사무실 및 야적장으로 사용하고 있어 2006년까지 원상회복이 불가능하다'는 취지의 반려사유가 기재된 경우 농지취득자격증명 첨부 요부(적극) Ⅴ. 결 론 第 3 章 등기관의 결정,처분에 대한 이의신청 Ⅰ. 관할법원 Ⅱ. 이의신청(異議申請)의 대상 1. 등기부에 등재하는 것과 관련된 결정,처분이 아닌 때 2. 등기부에 등재하는 것과 관련된 결정,처분인 때 Ⅲ. 이의신청권자 Ⅳ. 이의신청의 사유 1. 등기신청의 각하결정에 대한 이의신청의 경우 2. 등기신청을 수리하여 완료된 등기에 대한 이의신청의 경우 Ⅴ. 이의신청 절차 1. 이의신청 방식 2. 이의신청의 기간 3. 신사실(新事實)에 의한 이의금지 Ⅵ. 등기소의 조치 1. 각하결정에 대한 이의신청 2. 등기신청을 실행 완료한 등기에 대한 이의신청 Ⅶ. 법원의 조치 1. 일반론 2. 이의신청에 대한 구체적인 재판 가. 직권탐지주의의 적용 나. 이의신청에 대한 재판 다. 관할법원의 명령에 의한 등기의 방법 (1) 원칙 (2) 소유권이전등기신청의 각하결정에 대한 이의신청이 인용된 경우 (3) 실행 완료된 등기에 대한 이의신청이 인용된 경우 (4) 이의신청이 기각된 경우의 부기등기 및 가등기의 말소 Ⅷ. 이의신청의 재판에 대한 불복방법 Ⅸ. 결 론 부 록 [부록 1] 관련 법령 1. 농지법 2. 농지법시행령 3. 농지법시행규칙 [부록 2] 농지법시행규칙 별지의 각종 서식 1. 농지취득자격증명신청서 2. 농업경영계획서 3. 농지취득인정신청 4. 농지취득인정서 5. 농지취득자격확인서 6. 농지취득자격증명서/반려통지서