제1장 총칙 25 1. 목적(지침 제1조) 25 * 주택관리업자의 선정 기준 등(주택법 제43조제7항 외) 25 ☞ 주택관리업자의 선정·재선정 절차 30 ☏ 위탁·수탁관리 계약 기간 관련 사항 32 * 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제45조제5항 외) 33 * 분양·임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정 36 ☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 (영 제55조의 4 제1항제1호) 38 ☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 39 ☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등 40 * 공동주택 관리 업무의 인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제63조) 42 2. 적용 대상 및 범위 : 의무 관리 대상 공동주택 (주택법 시행령 제48조 - 지침 제2조) 44 ☞ 집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격 46 * 주택관리업자, 공사 및 용역 등 사업자의 선정·계약자와 적용 대상 47 (1) 입주자대표회의(영 제52조제4항, 제55조의 4 제1항제2호·제3호, 지침: 47 (2) 관리주체(영 제55조의 4 제1항제1호; 지침 제2조제1항제2호, [별표 7] 등) : 47 ☏ 공사 및 용역 등의 계약 주체 등 48 * 공동주택관리 회계처리기준(영 제57조제1항제14호, 준칙 제75조 관련 [별첨 7]) 49 3. 전자입찰시스템 50 ☞ 전자입찰방식의 적용 대상 50 4. 입찰의 종류 및 방법 등 52 ☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항 52 (1) 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호) 54 ☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수) 54 ☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력) 55 ☏ '관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표) 56 ☏ 제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반의 경우 행정처분 여부 57 ☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부 58 ☏ 제한경쟁입찰의 유효 여부와 발주 기준 및 고시 위반의 효과 59 ☏ 주택관리업자 선정의 경우 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항 60 ☏ 제한경쟁입찰의 유효 요건 등 61 ☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(자본금, 사업 실적) 62 ☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법 63 ☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항 64 ☏ 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등 66 ☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부 67 ☏ 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부 68 ☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법 69 ☏ 제한경쟁·지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부 70 (2) 제한·지명경쟁입찰의 시행 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호) 71 ☏ 승강기·어린이 놀이시설 교체 때 제품 지정 가능 71 (3) 수의계약의 대상【별표 2】 (제4조제3항 관련) 72 ☞ 수의계약의 대상 관련 주의 사항 74 ☏ 수의계약의 의미 75 ☏ 수의계약의 사업자 선정지침의 적용 범위 76 ☏ 수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 적용 범위 77 ☏ 공산품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부 78 ☏ 보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정지침 준수 여부 79 ☏ 보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정지침 준수 여부 80 ☏ 보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항 81 ☏ 수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준 82 ☏ 수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간) 83 ☏ 수의계약 대상(물품 구매, 공사·용역 등) 견적(서) 기준 등 84 ☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법 86 ☏ 용역 등 사업자의 선정 방법 87 ☏ 수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우) 88 ☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자 88 ☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 89 ☏ 승강기 유지·보수 사업자 선정 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 90 ☏ 승강기 유지·관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간) 91 ☏ 승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간) 91 ☏ 수의계약의 대상인 공산품 등 93 ☏ 추가 공사(계약 대상물 일부 변경)에 대한 수의계약 가능 여부 93 ☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 94 ☏ 주택관리업자의 청소, 경비 직영 가능 여부 등 95 ☏ 제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기) 96 ☏ 제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약의 조건 ([별표 2] 제7호 단서 규정) 97 * 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호) 98 * 위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장) 99 ? 입주자등의 10분의 1 이상이 이의 제기한 주택관리업자의 입찰 참가 등 102 ☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자 104 * 민법 제111조 [의사표시의 효력 발생 시기] 105 ☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부 106 ☏ 사업주체가 선정한 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등 107 ☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자등 10분의 1 반대의 효력 109 ☏ 알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부 113 ☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제 114 ☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 사업자의 수의계약 가능 여부 116 ☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 용역 계약 체결 117 ☏ 수의계약의 사업수행실적 평가 여부(부칙 제2조 관련) 118 5. 입찰의 성립 119 ☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등 119 ☏ (제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우 121 6. 입찰의 무효 122 * 입찰의 무효(지침 제6조제1항 관련 [별표 3]) 122 ☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우 124 ☏ 입찰가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법 125 ☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우 126 ☏ [별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰 127 ☏ 입찰 담합 의혹 유찰, 입찰가액 상한 제시 여부 127 7. 낙찰의 방법 129 ☏ 최저가입찰제 및 최고가입찰제의 문제점 보완 방법 130 ☏ 동일 가격·동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우 131 ☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정 132 ☏ 내정가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부 133 ☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우의 행정처분 등 134 8. 입찰서 투찰 136 ☏ 전자입찰방식일 경우 입찰서, 제출서류 제출 등 방법 136 ☞ 입찰 참관, 입찰 절차의 의의 등 138 9. 입찰서의 개찰 139 ☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항 139 10. 낙찰자의 선정(제10조) 141 ☏ 다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자) 141 11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조) 143 ☞ 주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개 144 ☏ 공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개 145 ☏ 인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트) 146 * 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개에 관한 규정 147 * 계약서의 공개(주택법 제45조의 5) 148 12. 재공고(제12조) 149 ☏ 입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제 150 13. 적격심사제 운영(제13조) 152 ☏ 적격심사표 적용 문제 153 ☏ 적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수') 154 ☏ 적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체) 155 ☏ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 156 제2장 주택관리업자의 선정 159 14. 주택관리업자 선정 입찰공고 방법 164 ☏ 사업자 선정 공고 주체 및 관리사무소장의 겸업 여부 등 164 ☏ 사업자 등 입찰공고 및 선정 결과 공개 홈페이지 등 관련 사항 166 15. 주택관리업자 선정 입찰공고 시기 168 16. 주택관리업자 선정 입찰공고 내용 170 ☞ 제16조제1항제2호 : 기존 유권 해석과 동일한 내용의 명문화 171 ☏ 전자입찰 때 입찰서(구비 서류 포함) 제출 관련 사항 177 ☏ 입찰서의 제출 방법(전자입찰방식) 178 17. 주택관리업자 선정 입찰 현장설명회 179 ☏ 일부 입찰 참가자 대상 사업제안설명회 개최 등 179 18. 주택관리업자 선정 입찰 참가 자격의 제한 180 ☞ 참가 자격의 제한 관련 참고 사항(주택관리업자) 181 ☏ 주택관리업자 선정 입찰 기준·방법 등 182 ☏ 입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부 184 ☏ 입주자등의 이의 제기 및 입찰의 성립 여부(주택관리업자 선정) 184 * 입찰 참가의 제한(영 제52조제5항, 제55조의 4 제3항) 186 ☏ 발전 기금을 제공하기로 한 입찰 187 ☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한 가능 여부 188 ☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한이 가능한지 여부 188 ☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 여부 및 입찰 서류 보관자 189 ☏ 주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항 189 ☏ 주택관리업자의 등록 자본금의 변경 신고 등 190 19. 주택관리업자 선정 입찰의 제출서류 192 ☏ 제출서류(그 밖에 입찰에 필요한 서류 등) 관련 사항 192 20. 주택관리업자 선정 입찰가격의 산출 방법 194 21. 주택관리업자 선정 계약의 체결 194 제3장 공사 및 용역 사업자 선정 196 22. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 방법 196 ☏ 용역 등 사업자 선정 공고의 명의자 196 ☏ 관리사무소장이 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 여부 197 ☏ 관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자 선정을 할 수 있는지 198 23. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 시기 199 24. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고의 내용 200 ☏ 입찰공고 내용의 적합성 여부(사업 개요) 207 ☏ 입찰 참가 자격 제한 사항 입찰공고문에 제시 208 ☏ (공사 및 용역 등) 적정성 자문 기관(지침 제24조제3항) 209 ☏ 가용 예산이 한정되어 있는 경우 210 ☏ 사업자 선정 때 예정가액 이하 입찰자의 선정 여부 등 211 25. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 현장설명회 212 ☏ 현장설명회 관련 입찰 자격 공고문에 명시 212 26. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 참가 자격의 제한 216 ☏ 사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부 217 ☏ 공동주택 화재보험 입찰 참가 자격(친족, 가족) 218 ☏ 보험사업자 선정 등 보험계약 관련 사항 219 ☏ 보유 기술자 제시 및 평가 산정 관련 사항 220 ☏ 사업자 선정지침 조문에 대한 해석(사업 실적 등) 222 ☏ 제한경쟁입찰 방법의 경우 사업 실적의 제한 226 ☏ 경비·청소 등 용역 사업자 선정(관리주체 관리 공동주택) 227 ☏ 위탁관리 방법인 공동주택 경비, 청소 업무의 자치관리 여부 228 ☏ 입찰 과정에 수정(또는 변경) 견적서 받을 수 없어 229 ☏ 하도급 금지 관련 입찰 참가 자격 제한의 적합성 여부 230 27. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 제출서류 231 28. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 입찰가격 산출 방법 231 ☏ 경비용역비의 범위 232 29. 공사 및 용역 사업자 선정 계약의 체결 233 ☏ (입찰에 의한 낙찰자 선정 후) 계약을 체결하지 않는 경우 233 제4장 잡수입 및 물품의 매각 등 236 30. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정 236 ☏ 잡수입 관련 사업자의 선정과 계약 주체 등 236 ? 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대한 사용료를 받을 수 있는지 239 ☏ 어린이집 운영자의 선정 방법 등 241 ☏ 어린이집(공동주택의 복리시설)의 운영자 선정 방법 242 ☞ 어린이집의 임대 및 위탁 등 (서울특별시공동주택관리규약 준칙 제57조) 244 ? 공동주택 복리시설인 어린이집의 임대 방식 (「주택법」 제45조제5항 등 관련) 245 제5장 보증금 등 249 31. 입찰보증금 등 249 ☏ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 252 ☏ 보증서의 의미와 보증서 제출 방법 253 ☏ 입찰보증금 납부 방법의 제한 가능 여부 254 32. 하자보수보증금 255 ☏ 하자보수보증금 예치 및 면제(지침 제32조) 관련 사항 255 * 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 257 33. 보증금의 반환 258 제6장 보고 등 259 34. 보고 등 259 ☏ 주택관리업자 선정 행정처분 배점(관리 세대수) 문제 259 제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 261 ☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 의미 267 ☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015-784호)의 적용 대상 268 ☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 해석 269 ☏ 수의계약의 대상(계약금액 300만 원 이하) 및 부칙 제2조 270 ☞ 국토교통부 고시 위반의 효과 ☜ 272 부 록 274 부록 1) 주택관리업자 및 사업자 선정지침(제2015 - 784호) 274 【별표 1】 (제4조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 입찰의 종류 및 방법 290 ☞ 과도한 제한의 의의(제한경쟁입찰의 제한 조건) 292 【별표 2】 (제4조제3항 관련) 수의계약의 대상 296 【별표 3】 (제6조 관련) 입찰의 무효 301 【별표 4】 (제2장 관련) 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 305 【별표 5】 (제3장 관련) 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 309 【별표 6】 (제3장 관련) 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 313 【별표 7】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정 방법 317 【별표 8】 (제35조 관련) 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준 318 【별지 제1호 서식】 (제8조제1항 관련) 322 부록 1-1) 준칙 [별지 제11호 서식] (제47조제2항 관련) 328 부록 1-2) 준칙 [별지 제11호 서식] (제47조제2항 관련) 330 부록 1-3) 준칙 [별지 제11호 서식] (제47조제2항 관련) 332 부록 2: 질의회신(국토교통부 - 201151204 지침 FAQ 수정) 334 부록 3: ‘사업자 등’ 계약 주체 관련 질의·회신 모음 - 국토교통부 344 공사 및 용역 등 사업자 선정·계약자 344 공사 및 용역 등 계약의 주체는 누구인가요? 345 관리주체란 누구이며, 계약의 주체는 누구인가 345 주택관리사 의무 배치제 폐지 문의 (주택관리사 일몰제 및 사업자 선정·계약 주체) 346 주택관리업자 명의로 입찰공고·계약서 작성해야 347 위탁관리 방법인 경우 공사 및 용역 사업자의 계약 주체 348 공사 및 용역 사업자 선정 및 계약 당사자 349 용역 등 계약 당사자 인감 사용 관련 350 위탁관리 방법인 경우 사업자 선정 등 계약 당사자가 누구인지? 351 주택관리업자 및 사업자 선정에 따른 계약자 352 사업자 선정(관리주체의 입찰 참가 제한 여부) 353 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 관리주체 354 부록 4: 적격심사제 관련 질의·회신 모음 - 국토교통부 355 적격심사제 시행 및 평가표에 관한 사항 355 기술인력 및 장비 보유 실적 산정 방법 356 주택관리업자 선정에 관한 질의 357 주택관리업자 관리 실적에 관한 질문 357 재활용품 수집 사업자의 최고가낙찰제 선정 여부 358 기존 용역 사업자의 재선정 여부 359 낙찰 방법의 적용 및 동일 평가 점수 입찰자의 처리 360 사업자 선정지침 [별표 1]에 의한 지명경쟁입찰 방법 361 적격심사제로 주택관리업자를 선정할 수 있나요? 362 적격심사제 표준 평가표상 ‘협력업체와의 상생 협력’의 문제점 363 사업자 선정 낙찰 방법 관련 관리규약 개정 364 총액입찰제 등에 관하여... 364 적격심사제 표준 평가표의 변경 시행 366 적격심사제 적용 절차 등 367 적격심사제 준비 관련 관리규약 개정의 적법성 368 ☞ 주택법에 따른 과태료 부과에 대하여 다투는 방법 ☜ 369 [별지 부록 1] 공사 및 용역 등 사업자의 ‘선정과 계약의 주체’는 누구인가 372 주택관리업자 및 사업자 선정지침 연혁 377 A. 국토해양부 고시 제2010 - 445호(제정 2010.07.06.) 377 B. 국토해양부 고시 제2012 - 600호(2012.09.11.) 377 C. 국토해양부 고시 제2012 - 885호(2012.12.12.) 381 D. 국토교통부 고시 제2013 - 056호(2013.04.12.) 382 E. 국토교통부 고시 제2013 - 356호(2013.06.28.) 382 F. 국토교통부 고시 제2013 - 854호(2013.12.30.) 383 G. 국토교통부 고시 제2014 - 216호(2014.04.29.) 386 H. 국토교통부 고시 제2014 - 393호(2014.06.30.) 388 I. 국토교통부 고시 제2015 - 322호(2015.5.26.) 389 J. 국토교통부 고시 제2015 - 784호(2015.11.16.) 389 찾아보기 / 394