제1편 삼위일체 경매총론 49 제1장 삼위일체 부동산경매론 입문 50 제1절 삼위일체 부동산경매론을 제시하며 50 1. 경매컨설팅업은 권리분석과 가치분석을 총체적으로 수행하는 전문가 영역이다! 50 2. 경매 권리분석은 종합적이고 고차원적인 민사법률 지식체계를 요구한다! 51 3. 삼위일체 부동산경매론은 경매실무를 위한 최소한의 종합 접근법이다. 53 제2절 삼위일체 부동산경매론의 구성 55 1. 경매투자의 3원칙 56 2. 경매분석의 3원칙 56 3. 경매실무의 3원칙 56 제3절 삼위일체 부동산경매론은 경매컨설팅 실무이론 58 제4절 삼위일체 부동산경매론 체계 60 1. 경매의 3원칙(총괄적 3원칙 체계) 60 2. 삼위일체 경매투자 방법론 61 가. 경매투자의 3원칙 61 (1) 현재가치(Present Value) 투자의 원칙 62 (2) 미래가치(Future Value) 투자의 원칙 64 1) 개발축 투자의 원칙 64 2) 경기분석의 원칙 65 (가) 부동산 10년 주기설과 부동산시장의 변동 65 (나) 최근 부동산 시장현황 66 (3). 투자의 일반원칙 67 나. 경매분석의 3원칙 68 (1) 권리분석(Rights Analysis) 68 1) 절차법적 권리분석 68 2) 실체법적 권리분석 69 3) 실무적 권리분석 71 (2) 가치분석 73 1) 현재가치분석 73 2) 미래가치분석 73 3) 경기분석 73 (3) 배당분석 74 1) 순위배당 원칙 74 2) 안분흡수배당 76 3) 순환배당 77 다. 경매실무의 3원칙 77 (1) 수익성 관리실무 : 환가 및 회수의 용이성 78 1) 환가의 용이성 78 2) 회수율 78 3) 회수기간 79 4) 회수의 위험성 79 (2) 명도 및 소송실무 : 명도의 난이도 80 1) (명도)소송 요구되는 경우 80 2) 등기말소청구소송이 요구되는 경우 81 3) 명도실무능력이 요구되는 경우 81 (3) 투자위험 관리실무 경매위험성 81 1) 인수 권리의 위험성 81 2) 절차중단의 위험성 82 3) 소유권 상실의 위험성 82 제2장 부동산 경매와 법률 84 제1절 민사법과 경매 권리분석 방법론 85 1. 서언 85 2. 권리와 의무에 관한 실체법과 절차법 86 가. 민법 및 민사특별법(실체법) 86 나. 민사소송법과 민사집행법(절차법) 87 다. 부동산 등기법(절차법) 87 3. 권리와 권리에 관한 실체법과 절차법 88 가. 집합건물법 88 나. 부동산등기법 89 다. 민사집행법 90 4. 대항관계 91 가. 서언 91 나. 주택임대차보호법 등과 대항관계 92 다. 가압류, 가처분, 가등기의 대항력과 권리분석 93 5. 민법상의 매매와 민사집행법상의 경매 95 가. 서언 95 나. 타인권리의 매매 96 다. 경매가 수량지정매매인지 여부 97 다. 토지거래허가구역 토지매매와 경매 97 라. 이중매매 98 마. 대상청구권 99 1) 경매신청만 된 상태 99 2) 대금 납부 전 100 3) 대금납부 후 100 바. 담보책임 101 (1) 물건의 하자와 권리의 하자 101 (2) 민법 제578조에 특유한 담보책임 규정 101 사. 경매의 공신력과 등기의 공신력 102 (1) 임의경매개시결정이 무효인 경우 104 1) 원인무효 가등기 후 이에 기한 본등기 이에 기한 저당권설정등기 후 임의경매 된 경우 104 2) 저당권의 피담보채권이 이미 소멸한 경우 104 (2) 집행권원. 집행증서가 무효인 경우 105 1) 이중매매의 배임행위에 해당하는 가장채권에 기한 판결 후 경매신청한 경우 105 2) 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 105 (3) 임의경매 개시결정 후 변제 등으로 저당권 말소된 경우 105 1) 매각대금 납부 전에 경매절차정지 및 취소신청을 하지 않은 경우 105 2) 변제기 도래 전 담보권실행 경매를 신청한 경우 106 (4) 판결에 따른 강제경매 후 (추완)항소 등에서 전심 판결이 취소된 경우 106 1) 경락 후 사해행위취소판결이 제3자의 추완항소에 의하여 취소된 경우 106 제2절 부동산집행의 대상과 경매절차 107 1. 서언 107 2. 토지 108 가. 토지 전부 108 (1) 맹지 109 (2) 도로부지 109 (3) 법정지상권 여지 있는 토지 110 나. (토지)지분 111 다. 구분소유적 공유지분 112 라. 집합건물의 대지 또는 대지권 113 마. 건축 중단된 토지 115 3. 건물 116 가. 미등기건물과 무허가건물 116 (1) 직권보존등기 가부 116 (2) 미등기 또는 무허가건물의 상속과 경매분할 117 (3) 주택임대차보호법 적용 118 1) 미등기건물 또는 무허가건물에 대한 주택임대차보호법 적용 및 양수인의 지위 118 2) 토지만의 경매 시 우선변제권, 최우선변제권 등 배당신청 가부 119 3) 토지만의 경매절차에서 낙찰자의 지위 120 4) 토지에 선순위 저당권 설정 후 미등기 또는 무허가 신축주택의 임차인과 저당권자의 배당관계 121 (4) 법정지상권 법리 적용가부 121 (5) 미등기 또는 무허가건물에 대한 양도담보 121 나. 구분건물 124 (1) 구분건물의 성립요건 124 (2) 오픈상가에 대한 경매 125 (3) 구분건물의 경계벽이 제거된 경우 125 (4) 대지권 등기 없이 전유부분만 경매되는 경우 127 다. 공장저당물의 경매 128 (1) 경매실행선택권 128 (2) 부합물·종물에 관한 효력 129 (3) 기계·기구에 대한 공장저당의 효력 129 (4) 농지와 공장용지에 대한 공장저당과 공동저당 129 제2편 삼위일체 경매분석론 131 제1장 삼위일체 권리분석론 132 제1절 개관 132 제2절 절차법적 권리분석 133 1. 절차법적 소멸기준권리란? 133 2. 절차법적 소멸기준권리의 법적 근거 135 가. 절차법적 소멸기준권리가 될 수 있는 권리 135 나. 근거조문 136 (1) 부동산등기법 136 (2) 민사집행법 138 다. 절차법적 소멸기준권리의 내용 140 (1) (근)저당권 140 1) 저당권이 소멸기준권리가 되는 근거 140 2) 소멸조건 141 (2) 가압류·압류(=체납처분압류) 141 (3) 부동산 전부에 대한 선순위 전세권으로서 배당요구 또는 경매 신청한 권리 142 (4) 경매개시결정등기(=압류) 143 (5) 최선순위 담보가등기 143 3. 소멸기준권리에 의한 인수·소멸 143 가. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 인수하지 않느냐 하는 인수기준이 된다. 143 나. 낙찰 후 등기부상에 있는 제 권리의 인수와 소멸의 기준이 된다. 144 다. 명도 시 인도명령 대상이냐 명도소송의 대상이냐는 판단의 기준 역할을 한다. 144 라. 설정순위와 상관없이 언제나 인수해야 하는 것 145 마. 소멸기준권리보다 빠르므로 낙찰자가 인수해야하는 것 146 제2절 실체법적 권리분석 147 1. 서언 147 2. 실체법적 소멸기준권리 147 가. 실체법적 소멸기준권리의 의의 147 나. 선순위가처분(=저당권설정청구권보전 가처분 후 근저당권이 설정된 경우) 148 다. 건물전부에 대한 확정일부 임차권(=경매신청 또는 배당요구 한 경우) 150 (1) 선순위 확정일자부 임차권자의 지위 151 (2) 가등기와 임차권의 우열관계 151 (3) 임차주택의 매수인과 매도인의 지위 152 (4) 담보권과의 우열관계 152 다. 실체법적 소멸기준권리의 법리 153 라. 사례분석(2009타경24124 경매사건) 154 (1) 절차법적 소멸기준권리☞2009.3.12. 부산광역시 중구 압류등기 155 (2) 실체법적 소멸기준권리 155 3. 실체법적 권리분석 155 가. 실체법적 권리분석 개관 155 나. 대표적인 사례 156 (1) 낙찰자가 인수한 선순위 전세권이 채무인수인지 여부 156 1) 절차법적 권리분석 157 2) 실체법적 권리분석 157 (가) 선순위 전세권의 유효 여부 판단 157 가) 사실관계 157 나) 유효한 전세계약이 있었는지 여부 및 이에 따른 법률관계 157 ① 전세계약 및 전세보증금의 지급이 있었던 경우 158 (ㄱ) 낙찰자의 권리인수 158 (ㄴ) 인수한 선순위 전세권 담보채권 변제 및 구상권 행사 159 (ㄷ) 이 사건의 경우 161 ② 전세권등기가 무효인 경우 162 (2) 지분경매 투자자들의 지분낙찰 후 통정허위표시인 선순위 가등기 경료 행위 163 1) 지분경매 후 통정허위표시에 의한 선순위 가등기 경료 163 2) 형사상 죄책 검토 164 (가) 경매방해죄 164 (나) 공정증서원본부실기재 및 동행사죄 165 (다) (소송)사기 165 3) 낙찰자의 대응 166 제3절 종합 실무적 권리분석(역학적 권리분석) 167 제2장 특수물건에 대한 실체법적 권리분석 171 제1절 (관습법상)법정지상권 171 1. 서언 171 2. 법정지상권과 소멸기준권리 171 3. 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 성립요건 분설 174 가. 건물이 존재할 것 175 (1) 건축 중에 있었던 경우 175 (2) 구 건물을 헐고 신축한 경우 177 1) 토지에만 저당권 등이 설정된 경우 177 2) 구 건물과 토지를 공동담보로 설정한 경우 177 (3) 미등기와 무허가 건물이 있는 경우 179 나. 소유자가 동일할 것 180 (1) 소유자 동일 여부 판단 기준시기(=선순위 소멸기준권리 등기 당시) 180 1) 선순위 가압류가 있는 경우 180 2) 선순위 저당권이 있는 경우 182 3) 결론 184 4. 특수한 경우의 법정지상권 성립 여부 185 가. 토지지분에 대한 경매 시 185 나. 구분소유적 공유관계에 있는 지분인 경우 187 다. 미등기(무허가)건물이 있는 경우의 토지경매 시 187 1) 양수인이 저당권을 설정한 경우 187 2) 저당권이 설정된 상태에서 토지건물을 양수받고 토지만 등기한 경우 188 3) 공동담보권이 설정된 후 구 건물을 헐고 미등기 건물 신축한 경우 189 5. 법정지상권이 성립여부에 따른 법률관계 190 가. (관습법상)법정지상권이 성립하는 경우 190 (1) 토지소유자의 권리 : 지료청구권 190 1) 발생 시기 190 2) 지료연체에 따른 소멸청구 190 (2) 건물소유자의 권리 191 1) 증. 개축. 신축할 수 있는 권리 191 2) 양도할 수 있는 권리 191 (3) 존속기간 191 나. (관습법상)법정지상권이 성립하지 않는 경우 192 (1) 건물소유자에 대한 청구 192 (2) 건물 점유자(임차인 등)에 대한 청구 192 6. 실무적 권리분석(명도기법) 193 가. 건물 협의매수방식 193 나. 임차보증금 채권 양수 방식 194 다. 토지임대차 계약 방식 194 라. 무상취득 방식 195 마. 토지매도 방식 195 바. 지료청구의 소 196 사. 토지인도 및 건물철거청구의 소 197 제2절 선순위 전세권 198 1. 소멸기준권리와 선순위 전세권 198 2. 전세권의 유무효에 따른 법률관계 200 3. 전세권과 임차권의 동시보유 관계 202 가. 동일인에 의한 대항력 있는 임차권과 선순위전세권 동시보유관계 202 (1) 전세권에 기하여 배당요구 한 경우 203 (2) 임차권에 기하여 배당요구 한 경우 203 나. 낙찰자가 인수한 선순위 전세권이 채무인수인지 여부 204 4. 공매와 선순위 전세권 206 가. 2011.4.4. 국세징수법 개정 전의 공매절차와 선순위 전세권자의 배분여구 가능 여부 206 나. 2011.4.4. 국세징수법 개정 후의 선순위 전세권에 대한 배분절차 207 제3절 선순위 가등기 209 1. 가등기 의의 209 2. 가등기의 요건과 효력 210 3. 소멸기준권리와의 관계 211 가. 인수되는 선순위 가등기가 실체법상 소멸되는 경우 211 (1) 선순위 가등기 전에 대항력을 취득한 확정일자부 임차권자가 경매신청 한 경우 211 (2) 가등기가 매매예약완결권의 행사기간(=제척기간) 도과로 소멸되는 경우 220 (3) 선순위 담보가등기인 경우(=소멸기준권리) 220 (4) 지분경매 후 공유물분할판결에 의한 경매와 통정허위표시에 의한 선순위가등기 221 1) 경매방해죄 222 2) 공정증서원본부실기재 및 동행사죄 223 3) (소송)사기 223 나. 선순위가등기가 유효하고 대항력을 가지는 경우 법률관계 224 (1) 경매의 위험성 평가와 권리분석 224 (2) 민법 제578조, 제576조에 의한 담보책임에 기한 구상권 행사 225 1) 민법 제576조 적용 225 2) 민법 제578조 적용 225 (가) 배당채권자의 매도인 지위 225 (나) 손해배상책임의 발생 시기 226 제4절 선순위 가처분 227 1. 가처분 개요 227 2. 가처분의 요건과 효력 228 3. 선순위 가처분이 소멸기준권리가 되는 경우 : 저당권설정청구권 보전 가처분 230 가. 현재 존재하는 저당권 등 232 나. 과거 존재했던 저당권 232 다. 장래 설정될 저당권 233 (1) 저당권설정청구권의 유형 233 1) 약정 저당권 설정청구권 233 2) 법정 저당권설정청구권(민법 제666조) 233 (2) 저당권설정청구권보전 가처분의 효력 234 (3) 선순위 저당권설정청구권 가처분이 소멸기준권리가 되는 경우와 인수되는 경우 235 1) 실체법상 소멸기준권리가 되는 경우 235 2) 경매 진행 중에 아직 본안판결에 의한 근저당권설정등기가 마쳐지지 않은 경우 236 (가) 제1설 : 민법 제578조, 제576조에 의한 담보책임 적용설 237 (나) 제2설 : 가압류 준용설 238 3. 선순위 가처분이 실체법적으로 소멸되는 제 사례 239 가. 가처분의 목적 달성 239 나. 사해행위취소권을 피보전권리로 하는 선순위가처분 240 다. 이혼에 따른 재산분할 청구권 241 라. 공유물분할을 위한 가처분 241 4. 집행절차상 인수 권리로서 낙찰자가 대항할 수 없는 것 242 가. 원인무효 소유권이전등기 말소청구권을 피보전권리로 하는 선순위. 후순위 가처분 242 나. 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 선순위 가처분에 기한 소유권이전 243 5. 대항력 없는 낙찰 매수인의 구제책 244 제5절 지분경매와 공유물분할에 의한 형식적 경매 245 1. 지분경매에 따른 권리분석 245 가. 공유자 우선매수 청구권 245 (1) 취지 245 (2) 우선매수권을 행사할 수 있는 시한(민집규 76조 1항) 246 (3) 우선매수청구권의 행사와 그 제한 246 (4) 특별매각조건으로 우선매수권을 제한하는 경우 그 해석 247 (5) 기타 특별법에 의한 우선매수 248 1) 임대주택법(제22조)에 의한 우선매수청구권 248 2) 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수 248 2. 지분경매에서 주택임대차보호법(상임법 포함)상 인수 권리에 대한 분석 249 가. 공동임대인의 법적 지위(=불가분채무자) 249 나. 주택임대차보호법상의 유효한 임차인 지위 249 다. 낙찰자의 보증금 인수범위 250 3. 지분경매 낙찰 매수인의 권리행사 250 가. 협상의 경우 250 (1) 매수. 매도. 공동매도 협의 250 (2) 지료(또는 차임)청구 250 나. 소송의 경우 251 (1) 임료 청구 또는 부당이득반환 청구 251 (2) 공유물 분할청구 251 다. 주택 등의 점유자에 대한 인도명령 신청 가부 251 (1) 매수인이 과반 지분을 낙찰 받은 경우 252 1) 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우 252 2) 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우 252 3) 공유자가 아닌 임차인 등이 점유하고 있는 경우 252 (가) 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당 받지 못한 경우 252 (나) 대항력 없는 임차인이 미배당 보증금이 있는 경우 252 (2) 매수인이 소수 지분을 낙찰 받은 경우 253 1) 공유물 전부 점유자 253 2) 과반수 지분 공유자와 임대차계약을 체결한 자의 점유 253 3) 배당금을 지급받지 못한 임차인과의 관계 254 (가) 대항력 있는 임차인과의 관계 254 (나) 대항력 없는 임차인과의 관계 254 (3) 매수인이 1/2 지분을 낙찰 받고, 다른 공유자가 1/2을 보유하고 있는 경우 254 제6절 유치권 255 1. 서언 255 2. 유치권과 소멸기준권리 256 가. 유치권과 소멸기준권리(저당권. 가압류)와의 관계 256 (1) 민사유치권과 소멸기준권리 256 (2) 상사유치권과 소멸기준권리 257 나. 유치권과 압류 사이의 관계 257 다. 국세징수법에 의한 체납처분압류와의 관계 258 2. 유치권의 성립요건 259 가. 변제기가 도래할 것 259 나. 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것 260 (1) 수급인에 대하여 공사자재를 납품한 채권자는 유치권자로 볼 수 없다. 260 (2) 매매잔대금을 피담보채권으로 유치권을 주장할 수 없다. 260 다. 점유하고 있을 것 261 (1) 점유의 개념 및 범위 261 (2) 유치권자의 점유 시 선관주의 의무 261 3. 유치권자가 낙찰자에 대항할 수 있는지 여부 262 가. 압류의 효력 발생 전에 성립한 유치권일 것 262 나. 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우의 법률관계 262 (1) 낙찰자에게 피담보채무의 변제를 청구할 수 있는지 여부 262 (2) 유치권자의 점유에 따른 부당이득반환 의무 263 1) 유치권자의 낙찰자에 대한 부당이득 반환 성립요건 263 2) 건물에 관한 경우 264 3) 대지에 관한 경우 264 4. 토지에 대한 유치권 성립여부 264 가. 공사 중단된 건물의 공사대금 채권자 264 나. 복토공사 등 토지개량 유익비채권 264 5. 경매절차와 유치권자 265 가. 유치권자가 민사집행절차상 이해관계인인지 여부 265 나. 매각물건명세서에 유치권의 존부를 기재하여야 하는지 265 다. 유치권자에 대한 인도명령 신청 가부 266 (1) 유치권포기각서를 채권자에게 제출한 경우 266 (2) 매매잔대금을 피담보채권으로 하여 유치권을 행사하고 있는 경우 267 (3) 사회통념상 건물 요건을 갖추지 못한 토지 지상의 공작물에 관한 유치권 행사 267 6. 유치권에 기한 형식적 경매절차 267 가. 민사집행법 제91조에 따른 소멸주의 원칙이 적용되는지 여부 268 나. 이중경매가 개시된 경우 268 제3장 주택임대차보호법 등 특별법과 권리분석 269 제1절 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 269 1. 주택임대차보호법 적용 범위 269 가. 객관적 적용범위(실질주의 원칙) 269 (1) 개관 269 (2) 적용 범위 270 1) 미등기 무허가 건물 270 2) 주거용 건물의 대지 또는 수 필지 중 일부가 타인에게 매도된 경우 272 3) 근린생활시설 등 상가건물을 주택으로 (불법)개조한 경우 272 (3) 배제기준과 범위 272 나. 주관적 적용범위 274 (1) 임대인/임대인의 지위 승계인 275 1) 임대인 275 2) 임대인의 지위승계인(양수인) 276 (가) 미등기건물의 양수인 276 (나) 소유권이전 받은 매수인의 임대차 후 계약해제로 소유권 회복한 제3자 277 1) 미등기. 무허가 주택의 임차인 278 2) 가장 임차인 278 3) 임차보증금 채권의 양수인 280 4) 채권회수 목적의 채권자 280 2. 주택임대차보호법의 3요건 281 가. 서언 281 나. 대항력(요건) 282 (1) 주민등록 요건 283 1) 주민등록의 의의와 특수주소 및 특수주소변경 284 (가) 효력인정 또는 소급사례 285 ㉮ 등기부 표제부상 A동을 건물에 표시된 가동으로 신고한 경우 285 ㉯ ‘시티빌리지’를 ‘씨티빌리지’로 표시하여 전입신고 286 ㉰ 다가구주택을 다세대주택을 구분등기만 한 채 집합건축물대장을 작성하지 않은 경우 286 ㉱ 다가구 단독에서 다세대로 변경한 경우 287 (나) 비소급 사례 287 2) 주민등록 직권 말소되었다가 회복된 경우 대항력 발생 시점 288 (가) 사례1) 사례1 2002다20957 판결 289 (나) 사례2 2003다25461 판결(유사경매사례 289 3) 집행관 현황조사 시 통상 주의의무와 낙찰자의 고도의 주의의무 290 (2) 점유 요건 292 1) 점유보조자 점유 유형 : 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우 293 2) 전차인이 점유하는 간접점유 294 (가) 유효요건 294 (나) 임대인의 승낙이 없는 경우에도 인정되는 경 294 (다) 적법한 임차권의 양도 또는 전대 시 대항력 발생 시기 및 우선변제권 행사방법 295 3) 전차인 외 간접점유 유형 296 (가) 간접점유와 주민등록 사이의 관계 296 (나) 2000다55645 판결사례 분석 296 (다) LH공사 등에 의한 임대차계약과 간접점유 297 ㉮ LH공사 등 법인의 임대차계약과 대항력 297 ㉯ LH공사와 1차 계약 후 전입한 세입자가 별도로 임대인과 추가계약을 체결한 경우 298 나. 우선변제권(요건) 299 (1) 우선변제요건 299 1) 대항력과 대항요건의 구별 및 우선변제권 효력 발생 시기 300 2) 확정일자와 전세권설정계약서 및 등기필증의 접수인 301 (2) 우선변제권의 존속 및 행사요건 302 1) 존속요건 302 2) 행사요건 303 (3) 계약갱신과 우선변제권 행사 303 1) 계약갱신과 대항력 및 우선변제권 유지 범위(=종전 보증금 범위 내) 303 2) 배당요구 시 유의사항 304 3) 신소유자와 별개계약 304 (4) 우선변제권의 행사와 낙찰자와의 관계 305 1) 보증금 전액 배당받는 경우 점유부당이득 발생 시기 305 2) 보증금 일부 미배당 시 우선변제권의 존속여부 305 다. 최우선변제권(요건) 306 (1) 성립요건 306 (2) 소액보증금 적용 기준 308 1) 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 308 (가) 담보물권이 1개만 존재하는 경우 308 (나) 담보물권이 2개 이상 존재하는 경우 309 (다) 담보물권이 없는 경우 309 (라) 확정일자부 임차권의 확정일자일 309 2) 대지에 관한 저당권설정 후 신축한 건물의 소액임차인(=건물에 대한 담보물권 설정일) 309 3) 보증금의 증감변동이 있는 경우의 소액보증금 해당여부 : 배당시 보증금액이 저당권설정 기준일에 부합하면 소액보증금에 해당 310 (3) 소액보증금으로 분할하여 최우선변제를 받으려는 행위인지 여부 310 라. 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권 사이의 상호관계 311 (1) 임차인이 낙찰자가 된 경우 311 (2) 대항력 및 우선변제권 보유자가 경매신청 한 경우 배당요구 요부 312 (3) 소액임차인과 확정일자부 임차인들 사이의 배당 312 3. 종합적 권리분석표 313 4. 상가건물임대차보호법 314 가. 상가건물임대차보호법 적용요건 314 나. 주택임대차보호법과 비교 317 제2절 집합건물법 319 1. 집합건물과 대지권에 대한 개괄 319 가. 집합건물에 관한 제도와 해당법률 319 나. 구분소유권과 대지권의 성립요건 및 성립시기 319 (1) 구분소유권의 성립요건 및 성립시기 319 (2) 분리처분 금지되는 대지권 성립요건 321 1) 집합건물을 건축한 사람이 대지에 대한 사용ㆍ점유할 권원이 있을 것 321 2) 전유부분과 대지사용권이 동일 소유자에 속할 것 322 다. 분리처분이 가능한 경우 322 (1) 집합건물법 시행 전 분리 또는 시행 전 권리의 실행으로 분리된 경우 322 (2) 집합건물 시행 이후 323 1) 분리처분 가능규약이 있는 경우 323 2) 대지권 성립 전 권리에 의해 대지소유권이 타인에게 이전된 경우 323 (가) 대지권 성립 전 토지에 경료된 가등기에 기한 본등기 323 (나) 대지권 성립 전 설정된 근저당권 실행으로 대지권 지분이 타인에게 매각된 경우 324 (다) 채권적 대지사용권이 소멸하는 경우 325 (라) 구분소유자와 무관한 대지 소유권자가 있는 경우 326 (마) 저당권 설정 또는 가압류 당시 대지권이 성립하지 못한 경우로서 그 실행으로 토지소유권이 타인에게 낙찰된 경우 326 (바) 적법한 구분폐지를 한 경우 327 라. 낙찰자의 대지사용권 취득 여부 331 (1) 낙찰자가 대지권 취득하는 경우 331 (2) 낙찰자가 대지권을 취득하지 못하는 경우 332 2. 집합건물 전유부분만 매각되는 경우의 제 문제 332 가. 대지권을 취득하지 못하는 경우 332 (1) 철거청구권 333 (2) 대지소유자의 시가매수 청구권(=형성권) 333 (3) 부당이득 반환청구권 333 나. 대지권을 취득하는 경우(☞2008타경33657사건 등) 334 다. 대지권을 취득하나 시공사 등이 잔금 미납을 이유로 동시이행항변권을 행사하는 경우 335 3. 토지별도등기 있는 경우 338 가. 토지에 저당권이 있고 이에 대한 별도등기인 경우 338 (1) 특별매각조건을 고지한 경우 338 (2) 특별매각조건이 없는 경우 339 나. 대지권 성립 전 토지 만에 대한 선순위 가등기 가처분이 있는 경우 339 제3절 근로기준법 등 340 제4장 배당분석 341 제1절 배당의 원리와 유형 341 1. 서언 341 2. 배당 3방식 341 가. 순위배당의 원칙 341 나. 안분흡수배당 344 다. 순환배당 344 제2절 절차법적 배당분석(집행법원의 배당) 345 1. 순위배당 345 가. 집행비용에 관한 배당 347 나. 필요비·유익비 348 다. 최우선변제(배당) 349 (1) 임금최우선 배당채권 349 1) 의의 349 2) 배당요구 349 (가) 필수적 배당요구 349 (나) 배당요구 종기 후 추가 확장 불허 349 (다) 배당요구 시 채권의 원인 구체적 표시 필요 349 (라) 배당요구 종기 후 종기 연기 신청 불허 350 3) 금액 기산점 351 4) 근로복지공단의 체당금 지급 및 대위행사 시 선순위 전세권 및 확정일자부 임차권자의 무배당 주의 사례 351 5) 사용자의 부동산에 설정된 저당권과 임금우선채권 사이의 관계 352 (가) 저당권이 설정된 부동산을 사용자가 취득한 경우 임금우선채권과의 관계 352 (나) 사용자 지위 취득 전 설정된 저당권과 임금우선채권 사이의 관계 353 (2) 소액보증금임차인 353 라. 당해세 354 (1) 의의 354 (2) 배당요구 요부 354 (3) 당해세 해당여부 354 마. 우선변제권과 공과금 355 (1) 대상 355 (2) 우열관계 결정 기준 356 1) 조세채권자사이: 압류선착주의 356 2) 우선변제권사이 : 성립(법정기일)기준 357 3) 조세채권의 법정 공동담보물권성에 따른 배당관계 357 바. 임금채권우선변제권와 후순위 국세. 지방세 358 사. 일반채권 358 2. 안분배당 359 3. 안분 후 흡수(안분흡수배당) 360 가. 의의 360 나. 적용요건 361 (1) 가압류 후 담보권 설정된 경우 361 (2) 가압류 후 확정일부 임차권 성립 361 (3) 가압류 후 근저당권 설정된 경우 362 다. 배당연습 362 라. 가압류 후 소유권이 이전된 경우의 배당관계 363 (1) 배당차단효 발생 363 (2) 배당연습 364 4. 순환배당 발생 유형과 배당연습 364 가. 저당권-당해세-소액보증금 순으로 권리 형성된 경우 364 나. 공과금-저당권-조세채권 순으로 권리 형성된 경우 366 제3절 주택임대차보호법·상가임대차보호법과 배당 368 1. 주택임대차보호법과 배당 368 가. 소액보증금 기준일과 적용기준 368 나. 주택소액임차인의 최우선 변제보증금의 범위 369 다. 배당연습 370 2. 상가임대차보호법과 배당 375 가. 지역별 환산보증금과 최우선변제금액의 범위 375 나. 우선배당 376 (1) 선순위 저당권(채권최고액 : 2억)이 있는 경우 377 (2) 선순위 저당권이 없는 경우 377 다. 최우선배당과 소액환산보증금 377 제4절 실체법적 배당분석 378 가. 근거조문 380 나. 근거판례 380 다. 낙찰 매수인의 배당이의 및 전세권등기말소 소송 방법 381 2. 실체법상 배당배제 되는 경우 382 가. 명의신탁부동산에 대한 수탁자의 근저당권이 무효로 되는 사례 382 (1) 배당이의의 소 원고적격과 주장입증 범위 383 (2) 지분취득자가 제기한 저당권말소소송의 패소판결이 후소인 배당이의의 소에 기판력이 미치는지 여부 384 (3) 명의신탁자가 경료한 근저당권 설정등기의 효력 384 나. 의사무능력자에 의한 근저당권설정행위 385 제5절 특수배당관계 386 1. 선순위 전세권과 확정일자부 임차권을 동시에 한 경우 배당관계 386 가. 임차권자로서 배당요구 한 경우 386 나. 전세권자로서 배당요구 한 경우 386 2. 주택(상가)임차인이 배당요구 하여 일부만 배당받고 대항력에 기해 해당물건을 계속 점유하는 경우 387 3. 대위변제한 채권의 배당순위와 임금채권의 최우선변제 388 가. 근로복지공단의 채권 신고 및 배당요구 시 확인 사항 388 나. 대항력 있는 소액임차보증금과 근로복지공단 체당금 구상채권이 동시에 존재하는 경우 배당 389 다. 배당공식 389 4. 신고납부 조세채권과 담보물권 사이의 배당우선순위 390 5. 공동근저당 법리 391 가. 근거규정(민법 제368조 제2항) 391 나. 임금채권 우선특권에 의한 최우선배당 시 선순위 근저당권에 유추적용(준용) 391 다. 지분경매에서 준용 392 라. 납세의무자 소유의 여러 부동산에 대하여 조세우선변제권이 행사된 경우에 준용 393 제6절 배당실무와 사례 394 1. 배당표에 대한 이의 및 배당이의의 소 394 가. 이의를 할 수 있는 자 및 이의시기 등 394 나. 절차상의 사유에 기한 이의(형식상의 이의) 395 (1) 이의사유 및 성질 395 (2) 이의에 대한 조치 396 (3) 실체상의 사유에 기한 이의 397 1) 이의사유 및 성질 397 2) 이의방법 398 3) 이의에 대한 조치 400 4) 이의에 관계된 다른 채권자의 인부 400 5) 불출석한 이해관계인의 취급 401 6) 이의의 효과 402 (가) 채무자가 이의를 한 경우 402 (나) 채권자가 이의를 한 경우 402 (다) 실체법상의 이의와 배당의 저지 403 7) 배당이의의 소제기 등의 증명 403 8) 이의의 철회(취하) 404 나. 배당이의의 소 404 (1) 서언 404 (2) 배당이의의 소와 부당이득반환청구의 소와의 관계 405 2. 주택임대차보호법과 배당실무 406 가. 배당요구 관련 406 (1) 확정일자부 임차권자가 집행권원으로 강제경매 신청한 경우 별도의 배당요구 요부 406 (2) 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기) 407 (3) 임차인이 경매진행사실을 통지받지 못해 배당요구를 못한 경우 407 (4) 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 당연배당권자인지 여부 408 나. 배당방법 등 409 (1) 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 409 (2) 임차권등기말소와 보증금 반환의무 사이의 관계 409 다. 배당에 따른 임차인과 낙찰자와의 관계 410 (1) 임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기(=임차인에 대한 배당표의 확정시) 낙찰자의 소유권 취득 후 배당기일까지의 부당이득 청구 가부 410 (2) 경매 낙찰자와 임차인이 재임대계약을 체결한 경우 대항력 발생 시기 410 3. 가압류배당과 가압류취소결정에 따른 소멸기준권리 가부 411 제5장 가치분석 415 제1절 현재가치 분석의 원칙 415 1. 현재가치투자의 원칙 415 2. 현재가치분석의 목적 416 가. 회수율 : 투입금액(INPUT)에 대한 환수금액(OUTPUT) 비율 417 나. 수익률 : 투입금액 대비 투자수익률 417 3. 현재가치분석의 내용 418 가. 시세분석 418 나. 물건분석 419 4. 현재가치분석을 위한 물건별 특성분석 419 가. 상권분석과 상가의 유형분석 419 (1) 유형별 상가분석 419 (2) 상가의 유형별 분류 420 (3) 상권별 상가분석 421 1) 지역분석에 따른 업종변경 또는 용도변경 및 구조변경 가능성 분석 421 (가) 구조변경 가능성 421 (나) 용도변경 가능성(단 불법용도변경 주의) 421 2) 특수 입지요건 분석 422 나. 토지군 422 (1) 법정지상권 물권 422 1) 법정지상권 현재가치분석 422 2) 일반적인 분석법 423 3) 지료청구 해야 하는 경우의 현재가치분석 423 (2) 토지 지분경매 423 다. 기타군 424 제2절 미래가치 투자의 원칙 426 1. 개발축 투자의 원칙 426 2. 지역분석 기법 427 가. 지역 개발축 형성 정도와 개발의 단계별 시점 분석 427 나. 개발축의 영향권 분석 및 시점별 예상 가격 분석 427 다. 개별분석 기법 429 제3절 경기분석의 원칙 430 1. 아파트 경기변동의 주기설 : 10년 주기설 430 2. 경기분석법 431 가. 전세가 추이와 매매/전세가 비율에 따른 분석법 431 나. 낙찰가 추이 분석법 433 다. 신규 분양시장을 통한 분석법 436 제4절 투자의 일반원칙 437 1. 감정가격을 할인하는 물건에 대한 투자 437 2. 권리관계가 복잡한 물건 438 제6장 경매 관리실무 439 제1절 명도의 난이도 분석실무 439 1. 절차법적 명도절차 439 가. 인도명령 신청 및 집행 439 (1) 근거법률 439 (2) 인도명령의 물적. 인적 범위 440 1) 물적 범위 441 (가) 제시 외 건물: 종물·부합물도 포함 441 (나) 낙찰 토지 밖에 있는 종물 442 (다) 주유소의 유류저장탱크 및 주유기 442 (라) 백화점 내의 전화교환설비가 종물인지 여부 및 근저당권 설정 이후의 압류집행채권자와의 권리관계 442 (마) 건물의 증축부분 443 2) 인적 범위 : 소유자. 채무자. 점유자 444 (가) 채무자의 범위 444 (나) 경락허가결정후의 일반승계인, 경매개시결정에 인한 압류의 효력발생후의 특정승계인 및 불법점유자 444 (다) 유치권자에 대한 인도명령 444 (3) 인도명령에 대한 불복사유와 불복시한 445 (가) 경락인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우 445 (나) 불복시한(=집행 종료 전까지) 446 (다) 임차인에 대한 배당과 인도명령 446 (4) 인도 집행까지 채무자(소유자)가 나타나지 않는 경우 447 1) 집행목적물 아닌 동산매각허가의 결정 447 2) 근거법률 448 3) 신청양식 449 2. 실체법적 명도. 말소절차 451 가. 인도. 명도청구소송 452 (1) 유치권자를 상대로 하는 인도소송 452 1) 인도명령과 인도소송 452 2) 낙찰 소유자의 유치권 점유자에 대한 유치권 부존재 확인의 소의 가부 453 (2) 법정지상권에 관한 소송 454 나. 말소청구소송 455 (1) 가등기말소소송 455 1) 무효인 등기로서 말소 청구할 수 있는 경우 456 (가) 명의신탁 약정에 의해 가등기가 마쳐진 경우 456 (나) 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결된 매매예약에 기한 가등기 456 (다) 원인된 법률행위(=매매예약. 계약) 없이 경료 된 가등기 456 2) 유효한 가등기인 경우 457 (2) 전세권 말소청구 457 1) 전세권등기의 유효 여부 457 (가) 전세보증금반환채권이 양도된 경우 457 (나) 통정허위표시에 의한 경우 458 (다) 제3자 명의로 전세권설정등기를 한 경우 458 2) 전세권등기 말소청구 소송 459 (가) 전세권 양도의 부기등기가 된 경우 피고적격 459 (나) 전세권에 가압류가 경료되어 있는 경우 459 3) 경매절차 상 선순위 전세권 인수 시 실무 459 (가) 전세권등기의 무효를 다투는 경우 459 (나) 유효함을 전제로 소송상 다투는 경우 459 (다) 협상을 통한 말소 460 (3) 가처분 말소 소송 460 1) 가처분등기 말소청구 가부 460 2) 집행취소(해제)결정 신청 460 (가) 채권자의 집행취소(해제)신청 460 (나) 경매 낙찰자에 의한 집행해제신청 461 ⅰ) 가처분의 피보전권리가 가처분 당시 발생하지 않은 경우 461 ⅱ) 피보전권리가 등기완료 등으로 이미 목적달성이 된 경우 462 ⅲ) 사정변경으로 인한 가처분말소촉탁 신청 462 가) 의 의 462 나) 사정의 변경 463 (ㄱ) 피보전권리에 관한 것 463 (ㄴ) 보전의 필요성에 관한 것 465 (ㄷ) 보전처분 집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때 466 (ㄹ) 저당권설정청구권 등의 선순위가처분이 경료되어 있는 경우(2013타경34217 경매사건 등) 466 3. 실무적 명도협상의 기술 467 제2절 경매의 위험성 분석실무 468 1. 경매의 위험성 분석 3원칙 468 가. 권리분석의 위험성 468 (1) 인수 권리의 위험성 468 1) 채무와 책임의 인수 468 (가) 유치권 468 (나) 체납관리비/관리비연체이자/관리비소멸시효 469 ㉮ 체납관리비의 승계 범위에 관하여 469 ㉯ 연체료의 승계 여부에 관하여 470 ㉰ 소멸시효에 관하여 470 (다) 대항력 있는 임차인의 (미배당) 보증금 471 2) 특별매각조건과 소멸주의·인수주의 472 (가) 유치권에 의한 형식적 경매 472 (나) 공유물분할에 의한 형식적 경매 473 (다) 집합건물의 대지권과 토지에 대한 근저당권의 인수에 관한 특별매각조건 473 3) 경매절차상의 하자로 인한 인수 권리의 위험성 474 (가) 집행관의 현황조사의 하자와 매수인에 대한 구제 여부 474 (나) 임차인의 주민등록상의 주소와 건축물관리대장상 또는 등기부상의 주소표기가 상이한 경우 476 ㉯ 인수하는 임대차 476 (다) 집행관의 현황조사 및 매각물건명세서 기재 하자 477 ㉮ 선순위 전세권과 선순위 임차권 동시 겸비 임차인의 임차권에 기한 배당요구 시 전세권의 인수(단, 국가배상책임 20%로 한정 인정) 478 ㉯ 건물외벽 표시와 건축물대장 표시가 다른 경우에 대장만으로 주민등록 전입신고 조사 478 ㉰ 최저매각가격의 하자를 매각물건명세서 기재 하자로 다투어서 패소한 경우 479 ㉱ 대항력 있는 임차인이 소유자와 부자지간이라는 사실을 매각물건명세서에 고지하여야 하는지 여부 481 (2) 소유권 상실의 위험성 481 1) 소유권 상실 481 (가) 반사회적 법률행위인 강제집행 481 (나) 무효인 근저당 (등기의 공신력 결여) 482 (다) 원인무효 소유권이전등기에 터 잡은 강제경매신청 483 (라) 무효인 경매절차에 의한 경락 취득 483 (마) 선순위 소유권이전등기청구권 보전 가처분 483 (바) 강제경매 그 자체의 공신력은 인정 안 된다. 483 (사) 근저당권무효에 의한 원상회복의 문제 484 (아) 목적물의 하자 : 구분건물에서 구조상, 이용상 독립성 결여된 건물 484 (자) 이중매매형식의 가장채무명의에 의한 경락취득 485 (차) 저당권의 부존재. 소멸 : 개시결정 자체가 무효이면 소유권 상실 485 (카) 공시송달 명령 없이 한 공시송달 485 (타) 멸실건물 구등기에 기한 신건물 낙찰(주관적 의사합치와 객관적 공시수단인 등기) 486 2) 소유권 취득 486 (가) 무효인 중복등기에 기한 경매에서 낙찰 받은 경우(등기의 공신력과 경매의 공신력) 486 (나) 사해행위 취소 486 (다) 불법 말소된 근저당권의 소멸 여부 487 (라) 무효인 공정증서에 의한 강제경매 488 (마) 집행권원의 공신력(엄밀하게는 집행권원의 집행력) 인정사례 488 (바) 근저당권 일부 무효(취소) 489 (사) 대금 납부 후 절차상 하자를 이유로 소유권취득 부정 여부 489 (아) 공장저당의 대상이 아닌 건물 및 부지에 대한 일괄매각 489 3) 재단법인. 사단법인 등의 재산에 대한 경매취득 490 (가) 기본재산에 대하여 주무관청 허가 없이 경매 소유권 취득 가부 490 (나) 주무관청의 허가가 경매개시요건인지 여부 : 매각허가결정(소유권취득) 요건 490 (다) 입찰보증금 반환 여부(매각불허가 사유인지 여부) 490 (라) 주무관청에 대한 낙찰자의 채권자 대위 허가 신청 가부 491 (마) 재단법인의 채권자가 주무관청에 대하여 기본재산에 대한 처분허가신청절차를 이행할 것을 청구할 권한이 있는지 여부 491 4) 농지취득자격증명과 소유권취득 492 (가) 농지취득자격증명의 성격 492 (나) 농취증 제출시한 492 (다) 공매절차에서 농취증 미제출로 인한 소유권 미취득과 매도인의 담보책임 493 (3) 절차 중단 및 취소의 위험성 494 1) 취 소 494 (가) 잉여(남을)의 가망이 없을 경우의 경매취소(민사집행법 제102조) 494 (나) 경매신청 취하와 무잉여 매각 취소의 실체법상 효력 495 (다) 부동산의 멸실 등의 경매취소(민사집행법 제96조) 495 (라) 담보권의 소멸 및 원인무효 등의 사유로 인한 취소 496 2) 취 하(민사집행법 제93조) 497 3) 변 경 498 4) 연 기 498 5) 정 지 498 (가) 경매개시결정에 대한 이의 498 (나) 매각허가결정에 즉시항고 499 ㉮ 채무자 등 이해관계인에 의한 즉시항고 499 ㈀ 이해관계인인지 여부 499 ㈁ 손해의 의미 499 ㈂ 이해관계인이 아닌 자의 즉시항고에 대한 조치 500 ㉯ 낙찰자에 의한 즉시항고 500 ㉰ 항고보증공탁 500 (다) 채무자 등의 사망이 매각절차 중단 사유인지 여부 501 나. 배당분석의 위험성 관리실무 502 (1) 임금채권자 등의 권리자가 있는 경우 502 1) 임금우선채권의 범위 502 2) 낙찰자의 최고수위 위험성 사례502 (2) 조세채권의 위험성 503 (3) 대지와 건물의 채권자가 다른 경우의 배당의 위험성 분석 504 다. 가치분석과 회수의 위험성 관리실무 505 (1) 가치분석의 위험성 관리실무 505 1) 고평가 감정된 경우 505 2) 경매대상이 아닌 물건과 함께 감정평가 한 경우 505 3) 경기분석 실패 506 (2) 회수의 위험성 관리실무 506 1) 환금성 506 2) 회수율, 회수기간, 회수 위험성 507 2. 원인무효의 경매와 후처리 관계 508 가. 임의경매 508 (1) 원인무효 근저당권 말소소송의 피고격인 채권자의 응소의무와 의무해태로 인한 손해배상 508 (2) 경매절차가 무효인 경우 :부당이득반환 509 (3) 제3자의 소유권(타인소유) : 담보책임 509 (4) 낙찰대금 납부 전 원인무효 근저당권 말소 인용판결 확정되면 기판력이 미친다. 509 (5) 후 이중 보존등기에 기한 임의경매로 경락받은 자의 소유권취득 여부 510 나. 강제경매 510 (1) 강제경매의 원인무효에 기한 부당이득반환과 국가배상책임의 여지 510 (2) 타인소유에 대한 강제경매는 그 자체가 원인무효이므로 부당이득반환법리로 간다. 511 (3) 가집행선고부판결에 기한 강제경매 후에 위 가집행선고부판결이 상소심에서 취소된 경우 511 다. 선순위가등기, 가처분에 기한 소유권상실 512 (1) 가등기 : 민법 제578조에 의하여 경매신청 채권자가 경락인에게 부담하는 손해배상책임 512 (2) 가처분에 기한 소유권상실 512 제3절 수익성 관리실무(환가 및 회수의 난이도) 514 1. 경매 위험성 회피전략 514 가. 종목 포트폴리오 전략 (단기->중기->장기 상품으로 점차적인 이동) 514 나. 위험성 배분 투자 전략 514 다. 자금회수 위주의 투자 전략 514 2. 수익성 관리실무 515 가. 수익성 분석표 작성 515 나. 절세실무 518 사항색인 / 519 경매사건 색인 / 521