제1장 주택임대차보호법 개관 제1절 주택임대차법의 개요 3 1. 주택임대차보호법의 적용 3 2. 주택임대차보호법의 의미 3 3. 주택임대차보호법의 보호 대상 4 재외동포도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 5 직원 숙소로 회사가 임차한 주택도 주택임대차보호법이 적용되는지요? 8 4. 주택임대차보호법의 적용 범위 9 옥탑방을 주거용으로 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지요? 10 동의 받은 전대차의 경우 전차인이 전입신고를 하지 않았을 때 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 11 살림집 딸린 가게를 임차하였는데 건물이 경매로 넘어간다면 보증금을 받을 수 있는지요? 13 토지분할로 지번 변경된 후에도 주민등록상 주소변경을 하지 않은 경우에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 14 같은 담장 내 3필지 토지 중 임차주택 부지가 아닌 지번으로 전입한 경우에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 16 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 17 미등기주택을 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지요? 18 5. 주택임대차보호법의 적용 제외 21 【도표】 주택임대차와 일반임대차의 차이 22 제2절 주택임대차보호법의 주요내용 23 1. 대항력 23 2. 우선변제권 23 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권가 불이익을 당할 염려가 없는지요? 24 3. 임대차 존속기간의 보장 26 4. 소액임차인의 최우선변제권의 인정 27 5. 임차권등기명령제도 28 6. 차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한 28 재계약시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용되는지요? 28 7. 주택임대차분쟁조정위원회의 설치(2017.5.30.시행) 31 제2장 주택임대차의 계약 1. 계약 전 확인 사항 37 2. 부동산등기부 확인 37 3. 등기된 권리의 순위 42 담보가등기된 주택을 임차하면 보호받을 수 있는지요? 43 재공인중개사를 통해 주택임대차계약을 체결하는데, 임차인이 따로 등기부를 확인해야 하나요? 45 4. 확정일자 등 확인 45 5. 임대차계약 46 주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있는데 진짜 집주인이 따로 있다면 어떻게 해야 하나요? 47 명의신탁자와 주택임대차계약을 한 경우의 임차인은 보호를 받을 수 없는지요? 49 임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약은 효력이 있는지요? 51 6. 임대차계약서의 작성 55 【별지】 주택 임대차표준계약서 58 【별지】 계약 체결 시 꼭 확인하세요 63 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지요? 71 7. 임대차계약의 특약 사항 72 8. 임대차계약 후 받아야 할 서류 74 【서식 예】 중개대상물 확인·설명서 75 9. 전·월세 실거래가 확인 79 주택 임대차 계약을 체결하려는데, 주변에서 계약기간을 1년으로 하라고 합니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요? 79 10. 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수 80 계약 만료 전 이사할 경우, 중개수수료는 누가 부담하는지요? 85 공인중개사가 이러한 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것이 법률의 규정에 위반되는지요? 87 중개업자가 자필로 서명하지 아니하고 성명이 새겨진 고무인을 찍거나 컴퓨터를 이용하여 성명을 전산으로 출력한 계약서를 사용하는 것이 "서명"에 해당되는지요? 88 11. 전월세자금 대출 89 12. 보증금의 보호 90 임차주택을 경락받은 임차인의 보증금반환채권이 소멸되는지요? 90 공사대금조로 임대보증금을 받기로 한 경우 부동산이 제3자에게 임대되지 않았으므로 보증금을 지급해줄 수 없다고 하는 경우 무작정 기다려야만 하는지요? 92 실제 지번이 산○○번지’인데, 산’자를 누락하여 전입신고한 경우에 주택임대차보호법의 대항요건으로서 유효한지요? 94 임차주택이 양도된 후 임차인의 주소를 이전할 경우 양수인에 대한 대항력은? 95 임차인의 배우자만 주민등록전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지요? 99 다가구주택 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 대항력을 취득할 수 있을까요? 101 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우에 대항력은 어떻게 해야 하나요? 102 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력은? 104 연립주택의 전입신고 시 층·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력은? 106 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력은? 107 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력은? 109 두 필지 위에 축조된 임차주택을 하나의 지번으로 전입신고한 경우에 대항력을 취득할 수 있는지요? 112 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력은? 113 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점은 언제인가요? 115 임대아파트 임차인이 소유권 취득한 경우 그 전에 입주한 전차인의 대항력은? 118 임대인 임의로 임차인의 주민등록을 일시 이전한 후 근저당권을 설정한 경우에 임차인의 대항력은? 120 입주와 전입신고 사이에 근저당권이 설정된 경우 대항력 취득시점은 언제인가요? 121 13. 우선변제권 122 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점은 무엇인지요? 124 임대차를 등기하는 제도는 없다는데, 전세권등기를 해야 하나요? 129 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요? 130 14. 주택임대차 등기 131 제3장 이사(移徙) 제1절 이사 전의 체크리스트 137 1. 이사업체 선정 및 관련 분쟁해결 137 2. 주소변경 및 각종 요금정산하기 145 제2절 이사 후의 체크리스트 145 제4장 입주생활 제1절 임차료 151 1. 차임의 지급 및 연체 151 【서식 예】 내용증명 : 주택임대차 계약해지(임대료 연체) 151 2. 차임 또는 보증금의 증감청구 154 ? 근저당권 설정 후 증액된 주택임차보증금은 보호받을 수 없는지요? 155 ? 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요? 158 ? 집의 주변 시세가 많이 하락하여, 보증금을 조금 내리고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요? 159 ? 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 보증금을 올려달라고 합니다. 올려주어야 하나요? 160 제2절 당사자의 권리·의무 161 1. 임차인의 권리·의무 161 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 연체차임도 공제되어야 하는지요? 163 임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는지요? 164 【서식 예】 부속물매수청구서 166 공동임차인 각자에게 밀린 임차료 전액을 청구할 수 있는지요? 167 반대의무 이행 없이 임차주택을 명도하지 않고도 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지요? 169 임차인의 권리와 임대차 계약 후 해야 할 일이 무엇들이 있는지요? 172 다른 사람이 계약을 않을 경우에 임대인이 월세를 다 부담해야 하는지요? 173 2. 임대인의 권리·의무 174 동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 임차보증금 중 월세 상당액을 공제하고 잔액만 반환하겠다고 주장하는 것이 타당한지요? 175 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있을까요? 178 임대주택 분양제한기간 만료 후 임대인의 임대차계약 해지권 있는지요? 180 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상책임이 있는지요? 182 【서식 예】 누수로 인한 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 184 임차주택이 양도된 경우 양도인의 주택임차보증금채무가 소멸되는지요? 186 신탁법에 따라 신탁된 임차주택 수탁자가 재정이 부실한 경우 임차보증금반환청구를 할 수 있는지요? 188 【서식 예】 임차보증금반환청구의 소(임대차기간 1년 6월 만료, 다가구 주택) 190 【서식 예】 임차보증금반환청구의 소(임대차기간 1년 만료, 다세대 주택) 192 제3절 임대차 승계 195 1. 임차권 양도의 제한 195 임대인의 동의 없는 주택전대차계약을 한 경우 집주인 퇴거를 요구하는데 이에 응할 의무가 있는지요? 197 전차인이 임차주택을 직접 임대인에게 명도한 경우에 그 효력은 어떻게 되는지요? 199 임대인이 승낙한 전대차에서 전차인의 과실로 임차주택이 소실된 경우 어떻게 되는지요? 201 장기여행 등으로 임대차된 집을 비울 경우에 다른 사람에게 짧은 기간 임대하는 것이 가능할까요? 이 경우에 법적계약을 할 수 있나요? 202 2. 전대차의 제한 205 주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요? 207 임대인의 동의 없는 주택전대차계약을 한 경우 집주인 퇴거를 요구하는데 이에 응할 의무가 있는지요? 210 3. 사망 등에 대한 임차권의 승계 214 피상속인의 사실혼배우자에게도 주택임차권이 승계되는지요? 215 상속인이 임대차 계약서를 다시 작성해야 하나요? 217 동거남이 사망한 경우에 이 집에서 바로 나가야 하나요? 218 4. 임대인의 지위 승계 219 임대차계약기간 중 임대인이 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 되나요? 220 집주인이 바뀐 경우에 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 221 제4절 임대차계약의 갱신 223 1. 당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 223 【서식 예】 임대차계약 갱신청구서 224 【서식 예】 임대차계약 갱신거절통지서 225 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간은 어떻게 주장할 수 있는지요? 227 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절로 보아야 하는지요? 229 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? 231 【서식 예】 건물인도 등 청구의 소(묵시적 갱신후 임대차 기간만료, 주택) 232 계약기간이 끝난는데도 집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없는 경우에 주택임대차계약은 어떻게 되나요? 237 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간이 지난 후 집주인은 명도를 요구해도 되는지요? 238 제5장 임대차 종료 제1절 주택임대차계약의 종료 243 1. 주택임대차의 종료 원인 243 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지요? 244 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지요? 246 임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차보증금은 반환받을 수 있는지요? 249 임차인이 임차주택을 매수한 경우 주택임차권은 소멸되는지요? 252 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권도 소멸되는지요? 256 계약 기간이 만료되었는데 집주인이 보증금의 반환를 거부하는 경우에는 월세를 안 내도 되나요? 258 자취를 하던 중 군 입영통지서를 받았습니다. 임대차 계약기간이 남았는데 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 260 제2절 보증금의 회수 262 1. 임차권등기명령 신청 262 2. 임차권등기명령제도 262 주택임차권등기와 민법에 의한 임대차등기와는 어떠한 차이가 있는지요? 262 ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요? 266 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사 갈 경우 해결방법이 없는지요? 269 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기가 임차주택의 경매 시 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요? 270 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지요? 272 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법은 없는지요? 273 【서식 예】 임차권등기명령신청서(다세대주택) 276 【서식 예】 주택임차권등기명령신청서(아파트를 임차한 경우) 279 【서식 예】 주택임차권등기명령신청서 282 【서식 예】 주택임차권등기명령취하 및 해제신청서 286 3. 임차권등기의 효과 288 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지요? 288 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력은 어디까지 인지요? 290 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지요? 292 계약 기간의 만료되었는데 보증금은 새로운 세입자가 들어오면 준다고 하는 경우에 믿고 이사를 가도 될까요? 295 4. 소액보증금 우선변제권 296 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위는 어떻게 되는지요? 297 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지요? 298 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계는 어떻게 되는지요? 302 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미는 무엇을 의미하는지요? 305 계약해제로 임대인의 소유권등기 말소 시 주택임차권의 보호요건은 무엇인지요? 306 해제조건부임대권한 있는 매수인으로부터 임차한 주택임차권인은 어떤 보호를 받을 수 있는지요? 308 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우 배당관계는 어떻게 되는지요? 310 임차주택이 경매개시 되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청절차는 어떻게 되는지요? 311 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한은 언제까지 하여야 하는지요? 312 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인이 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지요? 314 임차주택 경매 시 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요? 317 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우에도 소액보증금을 최우선변제를 받을 수 있는지요? 320 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정된 경우에 1년쯤 지나 은행이 경매를 신청했는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요? 322 제6장 집행권원의 확보 1. 집행권원 확보 전 준비사항 327 【서식 예】 부동산가압류신청서(임차보증금반환채권) 328 2. 지급명령 신청 337 【서식 예】 지급명령신청서(임차보증금반환청구의 독촉사건) 338 【서식 예】 지급명령 이의신청서 343 3. 민사조정 신청 345 【서식 예】 조정신청서(임차보증금 감액청구) 348 4. 소액사건심판 제기 351 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각대금에 대한 권리를 주장할 수 있는 범위는 어느 정도인지요? 352 5. 약속어음 공증 355 6. 보증금반환청구소송 제기 356 【서식 예】 건물인도청구의 소(임대차기간 만료, 다세대주택) 357 【서식 예】 건물인도청구의 소(임대차기간 만료, 단독주택) 361 7. 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과 365 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 우선변제권은 소멸하는지요? 365 공증받은 임대차계약서로 우선변제권이 인정되는지요? 368 제7장 강제경매 신청 1. 강제경매의 개념 373 대항력 갖춘 주택임차보증금을 지급한 매수인의 구상권이 인정되는지요? 373 2. 강제경매의 신청 절차 375 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매를 신청하는 경우 주택을 명도해야 만 경매절차가 개시되는지요? 375 【서식 예】 부동산강제경매신청서 378 경매절차의 매수인이 주택을 비워달라고 할 경우 매수인에게 대항할 수 없는지요? 383 가압류된 주택 임차 후 경매 시 임차인의 매수인에게 대항할 수 있는지요? 387 두 건의 근저당권 사이에 대항력을 갖춘 주택임차권자는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요? 388 근저당권설정과 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차권자는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요? 390 경매 진행 중 선순위 근저당권 말소 시 차순위 주택임차인은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요? 392 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 경매절차의 매수인에게 임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요? 394 토지만을 경락받은 자도 임대인의 지위를 승계하는지요? 396 임차주택의 경매 시 기간만료 전이라도 임차인에게 배당요구권이 있는지요? 398 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력은 어떻게 되는지요? 401 경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 대해 항고가 가능한지요? 406 매각대금 납부 전 주택임차권에 대항력이 생긴 경우 매수인에 대한 구제방안이 없는지요? 409 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게 된 매수인이 취할 수 있는 구제방법이 있는지요? 410 강제경매 신청에 따르는 부대비용은 어느 정도 되나요? 415 3. 배당요구 415 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위는 어떻게 되는지요? 417 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자는 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요? 421 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권자와 주택임차인의 배당순위는 어떻게 되는지요? 423 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금의 배당순위는 어떻게 되는지요? 425 대지만 경락될 경우에 주택임차인도 배당요구권이 있는지요? 428 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의가 가능한지요? 429 주택임차인이 배당표 불확정을 이유로 주택 명도를 거부할 수 있는지요? 431 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도한 경우에 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요? 434 대항력 취득을 위하여 임차보증금의 전액 지급이 필요한지요? 436 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 아파트가 경매된다면 임차보증금에 대하여 우선변제를 받을 수 있는지요? 438 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지요? 440 양도담보권자가 주택임대인의 지위를 승계하는지요? 443 4. 임차주택의 인도 444 제8장 투하 비용의 회수 1. 유익비상환청구 449 임차한 집에 거주하던 중 집수리를 경우에 나중에 돌려받을 수 있나요? 451 2. 부속물매수청구권 453 3. 장기수선충당금의 반환 청구 456 아파트관리비 중 장기수선충당금도 임차인이 부담해야 하는지요? 457 집주인이 바뀐 경우에 새로운 집주인에게 장기수선충당금을 받을 수 있는지요? 458 계약이 끝나서 이사를 나왔는데 장기수선충당금을 못 받은 경우에 어떻게 대처해야 하나요? 459 아파트 임차인이 장기수선충당금을 내는 것이 맞는지요? 460 부 록 - 주택임대차보호법 463 - 주택임대차보호법 시행령 479 - 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙 487